2022.10.29 2026.10.28

空き家投資は儲かる？利回りの計算・失敗を防ぐ物件選びと始め方

SPGメディア

VACANT HOUSE INVESTMENT GUIDE

空き家投資は安く始められる一方、思ったより修繕費がかかり、家賃が決まらず失敗するケースもあります。 購入価格が低くても、再建築の可否・建物の劣化・地域の賃貸需要・管理費・売却のしやすさまで確認しないと、利益が残るとは限りません。

この記事では、主に中古の空き家・古家を購入して改修し、戸建て賃貸として運用する方法を解説します。築古アパートの複数戸経営や連棟住宅の切り離しとは検索意図を分け、購入前の確認手順と収支の作り方に絞って紹介します。

結論：空き家投資は「総投資額」と「貸せる根拠」で判断する

物件価格だけでなく、取得諸費用、残置物撤去、雨漏り・設備修繕、空室期間、貸出後の経費を含めて試算します。購入前に「いくらで貸せるか」と「最終的に誰に売れるか」を説明できない物件は慎重に判断しましょう。

空き家投資のメリット・デメリットを先に比較

空き家投資の魅力は、価格が抑えられた物件を見つけられる可能性がある点です。一方、築年数の長い建物は予期しない工事や賃貸募集の難しさが利益を左右します。「小さな予算で始められる」と「低リスクである」は同じではありません。

メリット① 取得価格を抑えられる場合がある建物の状態や立地を反映した価格で購入できれば、改修後に賃貸運用する選択肢があります。

メリット② 物件に合わせて改修できる入居対象者と募集賃料から必要な設備や内装を判断し、過剰な改装を避けやすくなります。

デメリット① 工事費が読みにくい屋根、配管、シロアリ、電気設備、構造など、見えない不具合が取得後に見つかることがあります。

デメリット② 立地と出口に差が大きい人口動態や接道条件で、家賃・空室期間・融資・売却価格が大きく変わります。

購入判断で避けたい誤解

「50万円で購入できたから利回りが高い」「リフォームすれば必ず借り手がつく」「空き家が多い地域は物件を安く買えるから有利」とは限りません。価格が安い理由を、法令・建物・賃貸需要・資金計画から説明できるかが重要です。

日本の空き家は約900万戸｜増加と投資適性は別問題

総務省の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万2千戸、空き家率は13.8％です。このうち賃貸用・売却用・二次的住宅を除いた空き家は約385万6千戸です。これらは2023年調査に基づく数値で、最新時点の空き家戸数を示すリアルタイム統計ではありません。

空き家総数（2023年）900.2万戸

空き家率（2023年）13.8％

賃貸・売却用等を除く空き家385.6万戸

全国の空き家総数の推移（住宅・土地統計調査）

2013年819.6万戸

2018年848.9万戸

2023年900.2万戸

※棒は最大値を100％とした比較で、縦軸はありません。空き家の分類を合算した全国値であり、そのまま投資用在庫数とは解釈できません。

出典：総務省「2023年住宅・土地統計調査（確報集計）概要」

空き家が増えても、すべてが安全に貸せる状態ではありません。人口が減少する地域、再建築しにくい敷地、大規模修繕が必要な家なども含まれます。投資するなら全国の空き家数よりも対象物件の周辺に、継続的に住みたい人がいるかを優先しましょう。

失敗を防ぐための購入前チェック10項目

空き家投資では現地写真や売出価格だけでは判断しきれません。売買契約の前に不明点を整理し、必要な調査を不動産会社・建築士・施工会社等に確認しましょう。

↔ スマートフォンでは比較表を左右にスクロールできます

確認対象	確認する内容	要注意となる例
1．道路・再建築	接道・道路種別、セットバック、再建築の可否	単独建替えができない、接道条件が未確認
2．土地・登記	境界、越境、未登記増築、共有・借地、通行掘削権	利用や売却に第三者との調整が必要
3．屋根・雨漏り	天井裏、屋根、防水、外壁・軒	過去の漏水と修繕歴が不明
4．基礎・構造	傾き、腐朽、シロアリ、耐震、柱・土台	居住の安全性にかかわる劣化
5．給排水・電気	配管、排水経路、漏水、電気容量、ガス、消防関連	全面更新の必要性が見積りに入っていない
6．残置物・付帯物	家財、庭木、擁壁、浄化槽、井戸等の撤去・管理	処分費や管理費を見落としている
7．賃貸需要	同条件の賃料、空室期間、入居者の対象、募集会社の所感	家賃を裏付ける比較物件がない
8．資金調達	自己資金、融資可能額、金利、返済、追加工事時の余裕	融資特約が不明、予備費がない
9．災害・周辺環境	水害・土砂災害、地形、交通、生活施設、近隣状況	修繕費・保険・住みやすさに影響
10．売却・出口	賃貸中の売却、空室後の売却、解体・建替えの可否	将来の買い手が限定される

優先順位は「貸せる状態にできるか」から

まず再建築・所有権・重大な劣化を確認し、次に賃貸需要と修繕総額を調べ、最後に融資と出口を比較します。問題がある場合は、価格交渉で解決できるものと、価格を下げても解決しないものを分けましょう。

買わない判断も重要：特に慎重に検討したい物件

例えば、構造安全上の重大な問題があるのに補修方法が見えない家、賃貸需要が確認できない地域の家、接道や権利が整理されず将来の売却方法も不透明な家は、安くても慎重に検討したい物件です。再建築不可そのものが必ず投資不適格とは限りませんが、融資・改修・出口が厳しくなる可能性を資金計画に反映しましょう。

空き家投資の利回り計算｜安い物件でも総投資額で考える

以下は架空の中古戸建てを1戸購入して賃貸運用する場合の試算です。特定の地域の家賃・工事相場・物件価格や、実際の成約データではありません。

計算例：購入300万円、改修230万円、諸費用・その他70万円

総投資額は600万円。月額家賃6万5,000円で募集し、年間1か月の空室を想定します。ローン返済・所得税・売却損益は含みません。

総投資額600万円購入・修繕・諸費用込み

満室想定年収78万円65,000円 × 12か月

概算年間運営収支43万円空室・経費・修繕への備え控除後

↔ 年間収支表は左右にスクロールできます

年間収支（仮定）	年額
満室時の賃料	＋78万円
空室1か月分	−6.5万円
賃貸管理・募集等	−5.5万円
固定資産税・保険等	−8万円
設備更新・修繕への備え	−12万円
雑費・その他	−3万円
年間運営収支（返済・税引前）	43万円

同じ物件でも利回りの見え方が変わる

総投資額ベース13.0％

空室・経費控除後の概算比率約7.2％

計算：物件価格300万円のみを分母にした一般的な表面利回りは、満室家賃78万円÷300万円＝26.0％です。一方、修繕・取得諸費用を含む総投資額600万円に対する満室賃料割合は78万円÷600万円＝13.0％、年間運営収支43万円÷600万円＝約7.2％です。後者は税引後利回りや投下自己資金利益率ではありません。空室月数・修繕費・実際の管理条件などで変わります。修繕予備費の積立は税務上の必要経費と同じではありません。

想定より改修費が150万円多くなったら？

改修費が150万円増えると、総投資額は600万円から750万円になります。年間運営収支が43万円のままだとしても、その比率は約5.7％まで低下します。賃料が下がる・空室が長引く・大きな設備交換が重なる場合は、さらに厳しくなります。

購入価格より「貸し始めるまでの総額」が重要

売主が負担しない残置物撤去、測量、仲介報酬、登記費用、修繕、設備、募集、保険などを先に積み上げましょう。修繕費の上限を決め、追加工事が必要な場合に購入を見送る基準も設定します。

リフォーム・修繕の優先順位はどう決める？

① 安全・法令面

構造、雨漏り、漏電・ガス、消防などの重大な不具合は、改修内容を専門家と確認。

② 生活に必須の設備

給湯・キッチン・トイレ・給排水・換気・防犯など、日常生活に必要な機能。

③ 募集に効果がある部分

室内の清潔感、収納、照明、写真映えなど、想定入居者が価値を感じる項目。

④ 後回しにできる工事

高額な意匠変更など、家賃の増額や入居期間への効果が見込めないもの。

安全・機能面の修繕を後回しにして内装だけ仕上げると、入居後の漏水や設備トラブルで追加費用が発生する可能性があります。相見積りでは工事項目と範囲、保証、着工時期、追加工事の承認ルールをそろえましょう。

同じ「改修費」でも税務上は修繕費ではなく資本的支出として扱われる場合があります。購入年の税負担まで試算するなら、工事内容を税理士と確認してください。

空き家投資の制度・税金で押さえるポイント

管理不全空家等・特定空家等と住宅用地特例

適切に管理されていない空き家は、空家法に基づき自治体から指導・勧告の対象となる場合があります。管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた敷地は、固定資産税等の住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。指定されただけで必ず同じ扱いになるという意味ではなく、行政の措置や対象年度を確認してください。

出典：国土交通省「空家法とは」。取得した後も長期間放置せず、適切な管理と近隣対応が必要です。

800万円以下の物件の仲介報酬特例

2024年7月以降、売買価格800万円以下の宅地・建物では「低廉な空家等」の仲介報酬特例が適用され得ます。通常の上限を超える報酬が認められる場合がありますが、依頼者一方から受領できる上限は税込33万円です。必ず33万円かかるわけではなく、媒介の依頼時に手数料と条件を確認することが大切です。

出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」。実際の報酬には取引内容や合意条件が関係します。

購入後の税金や補助金は物件ごとに確認

購入・保有には不動産取得税、登録免許税、固定資産税・都市計画税等が関係する場合があります。補助金や改修支援は自治体・対象工事・契約前申請の要件で異なるため、全国一律の金額として利回りに組み込まないようにします。税務や適用要件は自治体・税理士等へ確認しましょう。

初心者の空き家投資｜取得から賃貸開始までの6ステップ

Step 1｜投資方針を決める

対象エリア・賃料帯・総予算・自己資金・損失の許容範囲を設定。

Step 2｜賃貸需要を調べる

近隣の同等物件の募集、賃料水準、成約可能性、空室期間を調査。

Step 3｜現地・法令を確認

接道・権利・建物・修繕・ハザードを確認し、未確認項目を整理。

Step 4｜見積りと融資を確認

総投資額・予備費・返済・保険・募集費用を計算し、購入条件を調整。

Step 5｜改修と入居募集

安全・機能の工事を優先。適切な写真、設備、募集条件で仲介会社へ依頼。

Step 6｜管理・出口を見直す

入金・修繕・空室・将来の売却方法を継続的に確認。

無料の情報収集には、自治体の空き家バンク、不動産情報ライブラリ、売出物件サイト、地元仲介会社への賃料査定などを使えます。ただし、資料だけで権利・建物の確認を済ませず、現地調査と専門家の判断を組み合わせてください。

出口戦略｜売却・賃貸継続・建替えを購入前に想定

空き家を賃貸化すると、家賃収入は得られる一方、入居中のまま売却するか、退去後に売却するかで買主層や手続きが変わります。建替え・土地活用には再建築条件と法令制限が関係します。

出口	主に確認したいこと	注意点
賃貸を継続	家賃・設備状態・修繕費・管理体制	老朽化と大規模工事による資金流出
賃貸中に売却	収支・契約書・修繕履歴	収益性と買主の融資条件が価格に影響
空室後に売却	建物状態・実需・周辺成約・内見	退去時期は確約できず、空室維持費も発生
解体・建替え	接道・都市計画・解体費・近隣・契約	再建築できるとは限らず、立退きにも法的要件

↔ 比較表は左右に動かせます

最後に「売却価格ゼロでも耐えられるか」を考える

極端な例ですが、売却できない場合でも、賃貸収入と手持ち資金で必要な維持・解体費を負担できるかは重要な判断材料です。出口が未確認のまま高利回りだけで購入しないようにしましょう。

空き家投資のよくある質問

Q．空き家投資は初心者でも始められますか？

購入自体は可能ですが、建物の劣化や法令条件の調査が必要で、初心者にとって簡単とは限りません。まず総予算と賃貸需要を調べ、未確認の権利・建物について専門家に相談することが重要です。

Q．100万円以下で買える空き家なら利益が出ますか？

購入額だけでは判断できません。残置物撤去、屋根・設備修繕、登記・仲介、保険、募集費、空室と売却時の条件によって総投資額が大きくなります。

Q．再建築不可の物件を購入してもよいですか？

一律に不可ではありませんが、建替えや一定の増改築に制約が出る場合があります。金融機関の融資、修繕方法、将来の買主層に影響するため、物件の接道・建築履歴を確認して判断しましょう。

Q．賃貸に出す前のリフォームはどこまで必要ですか？

建物の安全や生活に必要な設備を優先し、周辺の募集賃料に見合う内容に整えるのが基本です。高額なデザイン改修が必ず家賃増額につながるとは限りません。

Q．空き家投資と築古アパート投資は何が違いますか？

本記事は主に空き家・戸建て1戸を取得して貸す場合の投資判断を扱います。複数戸で空室が分散するアパートの運営実例、入居募集や大規模修繕は別記事で詳しく解説しています。

まとめ｜空き家投資は購入価格より総額と出口が重要

空き家投資には少額取得や物件改善の可能性がありますが、価格の安さだけでは採算は決まりません。賃貸需要、建物の安全、再建築、改修予算、家賃の手残り、将来の売却方法を物件ごとに整理しましょう。

全国の空き家統計は状況を知る資料として役立ちます。しかし個別の利回りや収益性を保証するものではありません。投資では「修繕見積りが増える」「家賃が下がる」「売れない」の3つのケースも想定し、無理のない資金計画を組むことが大切です。