【はじめに】実家の古い文化住宅が満室になりました
古い文化住宅の大家業をやっているのですが、この度無事に満室となりました。
満室となったのは、築50年の木造、2階建ての6室の文化住宅です。1室あたり30㎡強あり、間取りは2Kと一人で住むにはゆったりした広さです。
物件は古いですが、外壁塗装や鉄部塗装、設備の入替えといったハード面のメンテナンスは、必要な時期に合わせて更新しています。耐震補強も100万円くらいかけてやりました。
ハード面や設備を更新しても、家賃の値上げは見込めませんが、満室経営は続いており安定した収入は確保できています。
そんな、超築古の住宅運営において、重要だと思うポイントを4つまとめてみました。
【物件資料】なるべく見やすく、わかりやすく、そして美しく
物件資料は、客付けするうえでもっとも重要なツールです。お客様が最初に目にするのはこの物件資料で、この資料の見栄えが悪く、最低限の情報しか載っていなければ、お客様も物件をみたいとは思いません。
築古の文化住宅やアパートでも同じです。きれいな物件資料と最低限の情報しか載っていない物件資料であれば、もちろんきれいな物件資料のほうがアドバンテージが高いです。
ある管理会社は、物件の概要と間取り図のみで募集にだいているところもありますが、今の時代完全に時代遅れです。
世の中、これだけネット環境が向上し、イラレ、フォトショップ、スマホの加工アプリなど、画像や写真をきれいにするツールがある中で、見栄えの悪い物件資料（間取りと概要だけとか）は、相手にされなくなってきます。
資料作成の際は、最低限専門のソフトを使うことをおすすめします。最近宅建協会が広告している「TAKTAS」は、使い勝手もよく試してみてください。
【仲介業者への営業】物件の認知度を高めるため、可能な限り仲介業者を訪問しよう
立地や築年数など、条件の悪い物件を所有している・管理している方は、業者営業は必須です。
というのも、不動産業者もビジネスでやっているので、もちろん仲介手数料の高い物件や、築年数の新しい物件を優先して紹介しようとします。
ただ、業者営業をしておくことで、営業マンの頭の片隅には、こちらが紹介してほしい物件の情報がインプットされます。
もし、「築年数が古くても構わない」、「駅から遠くても大丈夫」といったお客さんが現れたときに、優先的に紹介してもらえるよう普段から物件の認知度を高めておくことが大切です。
しかもこの物件の認知度を高めておくことで、その時の客付けだけに限らず、将来的に空きがでた際にもまた紹介してくれるようになるからです。
さらに認知度があがってくると、逆に業者から「今○○物件空いてません？」オファーの電話がくるようになります。
【審査は必須】自身で審査できないときは保証会社に審査してもらいましょう
条件が不利な物件を保有していると、空きが続き、賃料収入が減っていくことが多々あります。
そうなると、だれでもいいから入居してほしいという気持ちになります。
ただし、そんな時でも最低限の審査はしておく必要があります。入居してすぐに家賃を滞納され、その後逃げられるといった話も現実にはあります。
とはいってもどうやって審査するの？と困ってしまう方も多いかと思うので、わからないときは保証会社にまかせましょう。
保証会社は、入居者が家賃を支払えなくなったり、夜逃げした時などの不測の事態に、入居者に変わって金額を保証してくれる会社です。
保証会社も大手から中小まで数多くあり、例えば外国人の入居者へのサポートが強かったりする会社や、無職業の方や高齢者でも保証してくれる会社など、会社によっていろいろ特色があります。
もちろん審査はありますが、保証会社に加入するのとしないとでは、安心感が全く違います（まずはインターネットで賃貸の保証会社と調べてみましょう）。
また、審査に落ちた方は、保証会社のもっているブラックリストにのっている可能性が高いので、よほどのことがなければ、他の保証会社に再申請することはないです。
【火災保険】大家が安心するようなオプションも検討すべき
火災保険は、入居者が入居する際に入ってもらう保険ですが、これも会社によってはいろいろなオプションをつけることができます。
一般的には、火災を起こした場合や水漏れをおこした場合など、多額の賠償が必要となった際に、保険会社が肩代わりしてくれるものです。
ただ、保険会社によっては、他にも入居者が物件で亡くなってしまった場合や殺人が起きてしまった場合など、残置物撤去費用やクリーニング費用も合わせて支払ってくれるオプションをつけています。
【まとめ】条件が不利な物件でも、大家自身が動いたり考えたりすることで入居率は大きくアップする
以上4点まとめてみましたが、おそらくまだまだやれることがあると思います。
重要なのは、普段から大家自身がどうしたら満室になるか、もっとよい運営ができるかを考えることです。
いくら仕事が忙しくて物件を運営する時間がないとはいえ、管理会社に丸投げといった運営方法は、やめましょう。大家自身が考えることで、物件の質は間違いなく向上します。
もし、管理会社がはいっていても、大家自身が気づいたことをどんどん発信することで、管理会社へのいい圧力にもなり、結果物件にも好影響を与えることだと思います。
また、2021年に国家資格になった賃貸不動産経営管理士ですが、不動産会社だけではなく、大家としても知識を身につけるために学ぶのも一つの方法だと思います。
別途まとめたページも用意しておりますので、ご参考までください。
