カンボジア不動産のおすすめ会社、特徴やリスクについてもご紹介

グローバル化が進む中で、海外不動産投資は、以前ほど「異色」の存在ではなくなってきています。特に、米国をはじめ、イギリスなどへの投資はリスクヘッジとしても人気があり、近年は大手不動産会社が参入するほど、一般的な投資対象となりつつあります。

また、東南アジアにおいても、マレーシアやタイ、フィリピンなどが人気があり、キャピタルゲイン狙いで投資する人が多く、実際日本では味わないほどのキャピタルゲインを手にした投資家もたくさんいます。

そんな中で、最近人気が出ているのがカンボジア不動産です。東南アジア各国の不動産価格が高騰する中で、経済成長著しく、また不動産価格がそこまで上がっていないカンボジアは、不動産投資の次のターゲットとなっているのです。

そこで今回はカンボジア不動産に焦点を絞って、解説していきたいと思います。

多大な影響を及ぼすコロナ禍！カンボジアの基礎データ

①カンボジアにおけるGDPの推移

データ会社のCEICによると、カンボジアのGDP成長率は、2010年から2019年まで7％前後の高い経済成長率で推移。コロナ禍で2020年はマイナス3.1％に落ち込んだものの、2021年には回復の傾向がみられ、3.0％となりました。

今後はコロナ禍前の状態に戻り、引き続き高い成長率が見込まれています。

②カンボジアにおける人口動態

経済産業省のレポートによると、カンボジアの人口は2050年まで右肩上がりで上昇する見込み。2020年の人口は1,672万人ですが、2050年には2,186万人に達する見通しです。

加えて、カンボジアは高齢者が少なく、労働人口が多いので、きれいな三角形の人口ピラミッドが形成されています。

③カンボジアにおける都市化率の推移

経済産業省のレポートによると、2000年時点ではカンボジアの8割以上が農村部で都市部は18.6％にとどまっていました。

したが、2000年には農村部が78.0％、都市部が22.0％に拡大、2050年には農村部は63.8％に縮小し、一方で都市部は36.2％に達する予定です。

今後も都市部の整備は進み、2050年までは住宅やオフィスなどの建設ラッシュが続く予定です。ゼネコン業界の未来は明るいといえます。

カンボジアにおける不動産市況のまとめ

カンボジアのGDP成長率は、安定して高い成長を続けてきましたが、2020年は一気にマイナス成長へと陥りました。ただし、すでに反発に転じており、好調な内需が経済成長を押し上げているので、まもなくコロナ禍以前の高度経済成長に戻ると見られています。

人口も2050年まで堅調に増加していくことが見込まれており、住宅開発をはじめ、経済規模はますます拡大していくことが見込まれています。

コロナ禍で下げに転じる！カンボジアの不動産市況

①プノンペンにおける高級コンドミニアムの価格推移

CBREの調査レポートによると、2020年以降、コロナ禍による経済の停滞の影響を受け、緩やかに右肩下がりとなっています。

経済成長と共に堅調に推移してきた不動産価格ですが、ここにきて大きな調整局面を迎えています。

②プノンペンにおける戸建て価格の推移

 

CBREの調査レポートによると、プノンペンの戸建て価格は、足元で大きく値下がり。これまで順調に推移してきたプノンペンの戸建て・マンション価格はここにきて大きく落ち込んできています。

一方で、引き続き住宅供給は増加する見通しですので、カンボジアのデベロッパーは強気で今後も大量の住宅を市場に供給する予定です。

経済成長率は、足元で大きく反発しており、また根強い住宅需要の後押しもあり、カンボジアの大手デベロッパーは引き続き強気で住宅プロジェクトを進めていく予定となっています。

カンボジアにおける不動産市況のまとめ

コロナ禍の影響を受け、カンボジアの不動産価格は足元で大きく値下がりしています。ただ、こうした不動産価格への影響はカンボジアにとどまらず、東南アジアの多くの国が同じような状況に陥っています

ただ、引き続き経済成長が見込まれているカンボジアにおいては、値下がりが一服すれば、再度値上がりに転じるとの見方が優勢で、デベロッパーをはじめ、国内外の投資家も強気にみています。

コンドミニアムを狙え！カンボジアの不動産の特徴

①土地の所有はできない

カンボジアでは外国人による土地の所有はできません。土地の所有が可能となるのは、カンボジアの法人と個人のみとなります。

また、カンボジアの法人とは、株式の51％以上をカンボジア人またはカンボジアの企業が所有していることが必要となります。

ただ、49％以下であれば外国の資本でもカンボジアの土地を所有することはできます。

②コンドミニアムの購入は可能

土地の所有はできないカンボジアですが、コンドミニアムやアパートの所有は可能です。ただし、1階部分の区分所有の購入は不可で、購入が可能となるのは2階以上となります。

また、外国人は建物の総専有面積の70％を超える部屋の購入は不可となり、全体の3割以上はカンボジア人が購入する必要があります。

そのため、完全な外国人向けのコンドミニアムの販売はできないので、カンボジアのデベロッパーも国内の投資家にも購入できるような物件を開発しなければなりません。

③住宅ローン需要が急拡大

カンボジアでは、主には銀行が貸し出す住宅ローンと、投資用として活用されている不動産業者による住宅ローンの2種類があります。

銀行による住宅ローンは、3割以上の頭金が必要で、金利は7～12％が一般的となっています。10％の金利となると、日本人にとってはとてつもなく高く感じますが、インフレ率の高いカンボジアでは近年はこのへんで推移しています。

一方、近年投資用として住宅ローンの貸付が急拡大しているのが不動産業者による住宅ローンです。こちらは頭金がいらず、100％の借り受けが可能です。ただ、金利が18％程度とかなり高めの設定となっています。

プレビルド物件（※）などで利用されているようです。

※プレビルド物件とはデベロッパーが建設着工前に物件を売出す手法です。投資家は多少割安な金額で物件を入手できる一方、倒産リスクや開発中止といったリスクを負うこととなります。

④プレビルド物件が多い

③でも紹介した通り、カンボジアではプレビルド物件が多く、大きな利益を期待できる反面、経済が急激に悪化した場合やデベロッパーが倒産した場合、投資資金が戻ってこないというリスクがあります。

ただ、こうしたリスクを踏まえて、同じプレビルド物件の多いフィリピンやマレーシアの不動産投資で、大きな利益を掴んだ日本人投資家も多いです。

重要なのは、こうしたリスクを事前に把握しておくことで、リスクを犯してでも投資する価値があるのかどうかを見極める必要があるということです。

⑤管理会社が超重要

カンボジア不動産をはじめ、海外不動産投資で物件購入の次に重要となるのが、管理会社の選定です。

マンションの設備管理に関しては、元々デベロッパーが選定した管理会社が管理しているので問題ありませんが、ポイントは購入したお部屋を管理してくれる会社です。管理会社の良し悪しで、お部屋の状態の善し悪しも決まるといわれているので、しっかりと管理してくれるところを希望したいですよね。

とはいってもこちらで管理会社の選定は難しいので、物件を購入した仲介会社やデベロッパーから「実績があり、評判のいい会社」を紹介してもらうようにしましょう。

知らないと痛い目を見る！カンボジア不動産の税制

不動産取得時、保有時、売却時の税制

不動産取得税	評価額の4％
固定資産税	物件評価額の0.1％/年
印紙税	3円～70円
インカムゲイン税	10％/年
キャピタルゲイン税	20％

カンボジアは、二国間の二重課税防止協定（租税条約）締結を始めたところですが、日本との二重課税防止協定は、未締結のため、カンボジアと日本の両方で税金が課税されます。

カンボジア不動産を売却の際は、顧問税理士や相談できる税理士に確認しておきましょう。

カンボジア不動産を扱っているオススメの不動産会社

①センチュリー21富士リアルティ カンボジア支店

概要

会社名	センチュリー21富士リアルティ
住所	神奈川県藤沢市藤沢1051-5 TAIKI3BLDG.4F
カンボジア住所	193Eo, Street 63, Sk. Beung Keng Kang 1, Kh. Beung Keng Kang, Phnom Penh.
アクセス	JR戸塚駅西口から徒歩3分

『センチュリー21富士リアルティ』は、カンボジアに現地法人を持つ藤沢の会社。センチュリー21の加盟店で、会社名は富士リアルティ株式会社。

現地法人にはカンボジア人の現地スタッフが多数常駐し、新築物件から中古物件まで多数取り扱っています。

現地の営業マンが多く、紹介できる物件も多数。また、現地法人を持っている強さから、現地での対応も安心して任せられます。

②アンナアドバイザーズ株式会社

概要

会社名	アンナアドバイザーズ
住所	東京都港区虎ノ門1-3-1 東京虎ノ門グローバルスクエア5F
カンボジア住所	CASA by Meridian, Orient Tower 1st Floor, Unit A01, No. 1, St. Harvard, Diamond Island, Tonle Bassac, Phnom Penh, 120101, Cambodia
アクセス	東京メトロ 虎ノ門駅より直結・徒歩1分（12番出口） 東京メトロ 霞ヶ関駅より徒歩4分（A12出口） 都営地下鉄 内幸町駅より徒歩6分（A3出口） 東京メトロ 虎ノ門ヒルズ駅より徒歩6分（地下通路直結）

アンナアドバイザーズは、カンボジア不動産に特化した不動産会社です。同社の代表は、過去プノンペンの金融機関に勤めていた経歴があり、その時の経験や人脈から、2013年に独立。

プノンペンと東京に拠点をもち、カンボジア不動産を中心に、数多くの不動産仲介及びコンサルティング業務を手掛けてきました。

今ではカンボジア不動産の第一人者として、カンボジア不動産に関する著書やメディアでも取り上げられています。

業務内容

アンナアドバイザーズでは、カンボジア不動産投資の仲介業務はもちろんのこと、現地での銀行口座の開設手続き、米ドル建ての送金サポート、そして家賃保証付きの高利回り物件の紹介などを仲介業務とあわせて案内してくれます。

また、定期的にカンボジア不動産セミナーも開催しているので、カンボジア不動産市況から、オススメの物件のご紹介、カントリーリスク、カンボジア不動産の投資の流れなどについて説明してくれます。

また、不明な点は別途個別でも面談してくれるので、リスクの高い海外投資ですが、極力のそのリスクについて理解した上で投資ができるので、セミナーに参考する重要性は高いです。

まとめ

以上カンボジア不動産の特徴やリスク、オススメの不動産会社にもご紹介しました。

海外不動産投資はリスクが非常に高く、大きなリターンを得られる可能性が高い一方で、下手をすると大きな損失を生んでしまう可能性があります。

そのためにも、事前にカンボジア不動産の特徴やリスクを可能な限り把握しておきましょう。今回紹介したアンナアドバイザーズが開催しているカンボジア不動産投資のセミナーに出席してみるのが有効ですので、もし興味があれば一度出席するのをオススメします。

一方で、これから最も伸びる可能性があるのもカンボジア不動産投資の魅力ですので、ぜひ現地視察も兼ねて一度カンボジアに行くのをオススメします。