不動産業に携わっていると、個人のオーナー様から「入居者が部屋内で不慮の死を遂げ、次の募集をどうするか困っている」というような悩みを受けることがあります。
不動産管理会社が管理している物件であれば、管理会社が対応しますが、個人のオーナー様の場合、次のお部屋付けに懸念を抱える方が多く、そのまま空き部屋になったり、中には売ってしまう方など、さまざまです。
この記事では、もし所有物件で入居者が不慮の死を遂げてしまった場合、次の募集に向けてどのように段取りしていくのかを、事例を含めながら説明していきたいと思います。
人の死の告知に関するガイドライン
国土交通省は2021年5月及び10月（修正版）に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を新たに策定しました。
これまで事故物件は、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がなく、必要以上に事故物件を拒絶する動きが顕著だったため、我が国の不動産の価値も大きく損なわれる事態に陥っていました。
ただし、今回のガイドラインによって、重要事項で説明の必要がない項目も明確となり、新しく募集に出す際も、このガイドラインを判断基準とする不動産業者が増加しています。
以下重要事項の際に説明の必要がないもの（新たに策定）
| ①【賃貸借・売買取引】 | 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥（ごえん）など）。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。 |
|---|---|
| ②【賃貸借取引】 | 【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後 |
| ③【賃貸借・売買取引】 | 取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし |
不慮の死でも、自然死や日常生活の中で起きてしまった不慮の死に関しては、次の募集の際にも重要事項として説明する必要がなくなりました。
※自然死とは病気や外傷などの原因によらない死亡、つまり老衰のことを指します。
孤独死の場合はどうなるのか？
下記の図は東京都における孤独死数の推移を示したものですが、65歳以上の孤独死は近年右肩上がりに上昇しています。
孤独死の場合は発見が早く、特殊清掃の必要のない場合は、自然死扱いとなります。この特殊清掃をいれる場合としては、発見が遅く腐敗が進み、臭いがひどい場合や体液が出てしまい床が変色してしまった場合などです。
自然死の場合、募集するまでの段取りについて
自然死の場合は、上述の通り次の入居者にあえて重要事項で説明する必要はありません。
ただ、人が亡くなっているという事実を踏まえ、早期発見した場合でも、これまで以上に入念にお部屋をチェックをする必要があります。
①念のために臭いが残っていないか入念に確認する
②体液が残っていないか入念に調べる。特に畳は染み込みやすいのでチェックが必要
自然死の場合かつ発見が早かった場合は、特に特殊清掃をいれる必要はないと思いますが、念入りに原状回復を入れておく必要があります。
できれば、原状回復後オーナー自らお部屋のチェックを行ったほうがよいでしょう！
問題なければ、あとはこれまで通り次の入居者の募集に専念します。この時、募集価格を下げなくてもよいか？という質問をうけますが、ガイドラインが策定されて以降は、募集賃料をあえて下げる必要はないでしょう。
募集方法については以前の記事でも紹介しているので参考にしてみてください。
自殺・他殺などの場合、次の段取りまで
自殺や他殺に加え、孤独死でも発見が遅れた場合などは、自然死以外の死として扱われ、3年間は重要事項説明として、告知義務があります。
ただ、これはあくまで宅建業法上の告知義務であり、地方によっては情報の風化が遅く、入居者に影響を及ぼす場合は、信義則上告知しておく必要があります。
この辺の告知するかしないかの境界線は、依然難しく、不動産会社でも悩ましいところです。迷った場合は、近くの不動産会社に相談するのが無難でしょう！
原状回復について
原状回復については、できるだけ特殊清掃をいれることをおすすめします。以前あった事例としては、孤独死したお部屋で特殊清掃ではなく、一般のリフォームで原状回復を行ったものの、臭いがとれず、結局臭いをとるために特殊清掃をいれた案件があります。
費用は一般のリフォームよりも高くつきますが、それでも特殊清掃をいれていたほうが、物件にとっても安心ですし、次の入居者にも安心して住んでもらえます。
なお、特殊清掃は上場会社のシェアリングテクノロジー株式会社が全国で展開している【特殊掃除隊】がおすすめです。
特殊清掃隊は、年中無休で迅速に対応し、自殺や孤独死といった特殊案件の原状回復を専門に手掛けています。実績も豊富にある会社です。
3年間は重要事項としての告知義務あり
自然死以外の場合は、契約時に重要事項として告知義務があるので、募集の際は注意しましょう。
まとめ
この記事では、賃貸に出している物件において、もしお部屋の中で、自然死あるいはそれ以外の死因によって人が亡くなった場合、次の募集に向けてどう段取りするかについて紹介しました。
2021年に人の死の告知に関するガイドラインが策定され、人が亡くなった場合の次の募集方法や重要事項説明も大きく変わっています。
もしお部屋で人が亡くなってしまった場合でも、しっかりと今の法律の知識を身につけておくことで、しっかりと対処することも可能です。
