海外不動産投資の会社4選｜会社選び・メリット・リスクを解説

海外不動産投資は、日本とは異なる経済・人口・通貨の市場へ資産を分散できる一方、現地法、為替、税金、管理、送金、売却など国内不動産にはない確認事項があります。

「海外だから値上がりする」「成長国だから高利回りになる」とは限りません。購入する国・都市・物件によって、外国人の所有制限、登記制度、融資、賃貸需要、売却しやすさは大きく異なります。

この記事では、2026年10月時点でサービス継続を確認できた海外不動産関連4社を例に、会社選びと投資リスクを整理します。なお、TECROWDは海外不動産を直接購入するサービスではなく、不動産クラウドファンディングです。

海外不動産投資の魅力について

①キャピタルゲインが期待できる

海外不動産では、人口増加、都市化、インフラ整備、通貨、住宅供給などによって価格が上昇する地域があります。一方、同じ国でもエリア・物件タイプ・取得時期によって値動きは大きく異なります。

キャピタルゲインを狙う場合は、販売会社が示す将来予測ではなく、過去の中古成約価格、現在の売出し在庫、同一物件の再販売実績、外国人が売却できる買主層まで確認しましょう。

②インカムゲインが期待できる

賃貸需要が強い都市では、家賃収入を得られる可能性があります。ただし、先進国だから安定、新興国だから高利回り、と単純には分けられません。

購入価格、実際の成約賃料、空室率、管理費、修繕、固定資産税等、保険、現地税、日本への送金費用を差し引いた手取りで判断します。外貨建てで利益が出ても、円換算時には為替変動で収益が変わる点にも注意が必要です。

③ポートフォリオの分散になる

日本とは異なる通貨・経済圏の不動産を保有することで、資産分散につながる場合があります。

ただし、海外不動産も不動産という同一資産クラスであり、国を分けただけで十分な分散になるとは限りません。総資産に占める割合、借入、通貨、現金等とのバランスも含めて判断しましょう。

海外不動産投資のリスクについて

①カントリーリスク

政変、戦争、資本規制、外国人所有規制、税制変更、送金制限などによって、購入時には想定していなかった影響を受けることがあります。

カントリーリスクは「その国が安全か危険か」だけではなく、外国人が権利を保有・売却・送金できる制度が継続するかという観点でも確認します。現地法や制度は、日本語の販売資料だけでなく、公的機関・専門家から確認することが重要です。

②為替リスク

ここでいう為替リスクとは、為替相場の変動によって利益が上がったり減ったりする損益のことを指します。

日本の通貨である「円」と外国の通貨の「外貨」の交換相場である為替相場は様々な要因で変動するため、外貨建て資産を保有していると為替変動により損益が発生します。

為替ですので、ある程度の値動きは仕方ないですが、戦争やクーデターのような政治や経済に大きな影響を与えるような内的・外的要因が発生すると、通貨の価値が大きく値下がりする可能性があります。

③管理リスク

海外ではオーナー本人が頻繁に現地確認できないため、購入後の管理体制が重要です。販売会社が管理まで行うケース、現地グループ会社が行うケース、外部管理会社を紹介するケースがあります。

管理契約では、入居募集、家賃回収、滞納対応、修繕、家具交換、退去、公共料金・税金、オーナー送金、月次報告の範囲と費用を確認しましょう。写真・収支レポートの頻度、一定額を超える修繕の事前承認ルールも決めておくと管理状況を把握しやすくなります。

④権利・登記リスク

外国人が土地を所有できない国、コンドミニアムの外国人保有比率に上限がある国、長期借地権で取得する国など制度はさまざまです。

契約前に、取得する権利の名称、登記簿・タイトルの有無、担保・差押え、外国人名義で正式に保有できるかを確認します。

⑤売却・流動性リスク

海外不動産は購入時には日本語サポートがあっても、売却時の買主探しが難しい場合があります。販売会社が「出口も対応」と説明する場合は、過去の中古売却実績、想定買主、仲介手数料、売却代金の送金方法まで確認しましょう。

⑥デベロッパー・完成前物件リスク

プレビルド・off-plan物件では、完成遅延、仕様変更、開発中止、デベロッパーの信用リスクがあります。販売会社の知名度だけでなく、開発会社の過去完成実績、土地権利、支払スケジュール、返金・遅延条項を契約書で確認します。

海外不動産投資の税金は「減価償却できない」ではない

日本居住者が海外不動産を保有する場合、日本側の所得税・住民税に加え、現地の賃貸所得課税、固定資産税等、売却課税などを確認する必要があります。租税条約や外国税額控除の扱いも国によって異なります。

国外中古建物については、2021年分以後、簡便法等で計算した減価償却費によって生じた不動産所得の損失のうち一定部分を、国内所得との損益通算に使えない特例があります。

これは「海外不動産の減価償却費を必要経費にできない」という意味ではありません。対象となる国外中古建物で赤字が生じた場合の損益通算に制限がある制度です。税務判断は物件・所有形態・所在国によって変わるため、購入前に海外不動産に詳しい税理士へ確認してください。

国税庁「損益通算」

直接購入と不動産クラウドファンディングは何が違う？

同じ「海外不動産投資」として紹介されていても、投資家が現地不動産の所有者になる方法と、運営会社が組成するファンドへ出資する方法では権利・運営への関与・売却の仕方が異なります。会社を比較する前に、投資の仕組みを分けましょう。

海外不動産を直接購入する3社と小口出資サービスを比較

※スマホでは比較表を左右にスクロールできます。TECROWDは不動産の直接購入とは異なる小口出資サービスです。

以下、2026年10月時点で公式サイトの稼働を確認できた4社を紹介します。順位ではなく、投資方法・対象国の違いを比較するための例です。

①ステイジアキャピタル

ステイジアキャピタルは、英国、米国、シンガポール、タイなどにグループ拠点を持ち、海外不動産の売買・管理・コンサルティング等を行っています。

2026年も英国・マレーシア・モンゴル等の海外不動産セミナーを開催しており、複数国を比較したい投資家の候補になります。

一方、国ごとに法制度・管理体制・融資条件は異なります。会社全体の実績だけでなく、実際に購入する国でどの現地法人・担当者が管理・売却を行うのかを確認しましょう。

②オープンハウス

オープンハウスのアメリカ不動産事業は、米国の戸建て等について、物件選定・商品化・融資・契約・管理・売却までワンストップで提供しています。

公式サイトでは、米国不動産事業の2025年度売上が1,000億円に達したと公表しています。ダラス、ヒューストン、アトランタ等に現地拠点を持ち、日本語で管理・売却の相談ができる点が特徴です。

ただし、米国不動産でも物件価格、固定資産税、保険料、HOA、修繕、空室、為替によって収益は変わります。販売会社のシミュレーションだけでなく、自分でも手取り収支を確認しましょう。

③フラッグシティパートナーズ

フラッグシティパートナーズは、フィリピン・マニラの不動産を中心に海外不動産売買・管理を行っています。2026年10月時点の公式サイトでは、東京・大阪・マニラに拠点を掲載し、海外不動産売買実績900件と公表しています。

プレビルド物件も多く扱っているため、デベロッパー、完成時期、残代金支払い、タイトル、引渡し遅延、完成後の管理・売却条件を確認することが重要です。

同社公式サイトには高い利回り・値上がり事例等の訴求もありますが、個別事例は将来の成果を保証するものではありません。実際の購入判断では、販売会社以外の相場情報とも比較しましょう。

フィリピン不動産の制度・税金・リスクはこちら →

④TECROWD

TECROWDは、TECRA株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。直接コンドミニアム等を購入して所有権を持つ海外不動産投資とは仕組みが異なり、投資家はファンドへ匿名組合出資を行います。

2026年10月時点でも最低投資額は1口10万円です。国内外の不動産を対象としたファンドを組成しており、2026年には100号ファンドまで成立しています。

一方で、想定利回り・運用期間はファンドごとに異なり、元本保証ではありません。不動産の売却価格、賃料、開発、運営会社、為替等のリスクがあります。直接海外不動産を所有したい人とは目的が異なるため、同じ「海外不動産投資」として単純比較しないことが重要です。

運営会社TECRA株式会社は、不動産特定共同事業（第1号・第2号）の許可を受け、電子取引業務を行っています。現在の代表者、決算資料、運用中・償還済みファンドは公式サイトで確認できます。

海外不動産の会社へ契約前に確認したい7つの質問

「日本語対応」「物件が豊富」といった案内だけでは、購入から数年後の管理・売却の実力は分かりません。候補物件が見つかった段階で、以下を担当者へ確認してみましょう。

1. 権利関係：外国人が取得できる権利は何か。現地登記簿・タイトル等を誰が確認するか。
2. 販売側の立場：紹介会社・売主・現地仲介のどの立場か。売主側からの報酬を受け取るか。
3. 入居実績：「想定賃料」ではなく、対象物件と同条件の成約賃料・空室期間を示せるか。
4. 管理契約：滞納・修繕・退去・空室時の対応、修繕承認額、月次報告を誰が担うか。
5. 保有・購入費用：税金、弁護士費用、現地管理料、保険、送金費用をまとめた見積書があるか。
6. 売却ルート：中古で売却した実例や想定買主層、手数料、送金・税務手続きを説明できるか。
7. 契約リスク：完成遅延・開発中止・解約・返金・権利移転時期について契約書で確認できるか。

契約相手や現地の取扱業者を確認したうえで、販売会社とは独立した現地の法律・税務専門家に書類を見てもらうことも重要です。マレーシア、フィリピン、カンボジアの国別解説では所有制限と出口リスクを詳しく整理しています。

まとめ

海外不動産会社は、取扱国や物件数よりも、購入後の管理・税務・送金・売却まで対応できるかが重要です。購入時だけ日本語で対応していても、数年後の売却時に現地で買主を探せなければ出口で困る可能性があります。

ステイジアキャピタルは複数国、オープンハウスは米国、フラッグシティパートナーズはフィリピンを中心に直接不動産を扱っています。一方、TECROWDは不動産クラウドファンディングであり、投資家が現地不動産を直接所有する仕組みではありません。

複数社へ同じ予算・投資目的を伝え、物件価格、想定賃料、管理費、税金、為替、売却方法、販売会社の報酬を比較してから判断しましょう。