【売買仲介入門編】事故物件の取り扱い事例、売却までのフローについて解説

不動産業界においては、事故物件を取り扱うことが多々あります。

いわゆる心理的瑕疵物件と言われるもので、その内容も自殺、他殺、事故、孤独死などさまざまです。

今回は不動産会社目線で不動産売買における事故物件の取り扱いについて、実際の事例を紹介しながら解説していきたいと思います（あくまで当社の事例ですので、ご参考までに一読いただければ幸いです）。

まずは何があったのか正確に把握する

事故物件においては、心理的瑕疵として重要事項説明書に①いつ②どこで③何があったのかをできるだけ正確に記載し、購入者に対し説明しなければなりません。

この重要事項説明をせずに、売ってしまうと後々大トラブルに発展するおそれがあるので、まずは何があったのかを正確に売り主にヒアリングすることが大切です。

ただし、亡くなった状況をヒアリングすることは、かなりナーバスな内容になるので、売り主にはヒアリングする前に、なぜヒアリングをする必要があるのかを丁寧に説明する必要があります。

売却方針を売主と共有する

今回は不動産売買をテーマとしていますので、売却する場合の査定について記載しておきます。

事故物件は一般の物件と違い、売却するまでに時間がかかり、金額も思っていた以上に低くなることが多々あります。もちろん都心部のような立地のいい場所であれば、よい条件で売れる場合もありますが、それはあくまで例外でしょう。

こういった特殊な事情は、売主も大方理解していますが、不動産業者としてはしっかりと説明しておくことが大切です。

物件によっては解体や特殊清掃して売るのがおすすめ

戸建ての事故物件の場合は、ある程度築年数が経っていれば、解体して更地として売却するほうが売れやすいという傾向にあります。

また、築年数が浅い戸建てや分譲マンションの場合は、室内全体のハウスクリーニング、そして可能であればリフォームして売ったほうが、断然売れやすくなるので売主と協議する必要があります。

なお、事故物件を専門に扱っている不動産業者は、すべて現状有姿でも買い取ってくれるところもあります。ただし、その場合はかなり値切られるので、それも考慮して売却方法について検討する必要があります。

なお、特殊清掃に関しては、特殊清掃隊という会社がおすすめです。無料で見積もりしてもらえるので、一度確認してみてください。

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事故物件の相場は？

売却査定については、原価法や取引事例、収益還元法などがありますが、事故物件の査定は十分に注意する必要があります。

例えば、分譲マンションや戸建て、土地においても、相場と同等の金額で購入してもらえるケースはほとんどありません。

事故物件は内容にもよりますが、自殺や事故などで人が亡くなっている場合は、不動産業者の場合、実勢価格の5-7割を基準に買取るところが多いです。さらに、大きなニュースにもなった殺人事件の場合は、もっと低くなるケースもあります。

一般的な相場は、野村不動産のような大手サイトで無料査定することができるので、事前に相場感だけでも掴んでおくのもよいかもしれません。

相場はノムコムの不動産無料査定で調べることができます。

ターゲットを検討してみる

事故物件において、購入検討者のターゲットを定めるのは難しいですが、ターゲットの王道は近隣ですので、まずは近隣の方への営業をおすすめします。

事故物件における主なターゲットは以下の3つ

なるべく①及び②を狙いたいところですので、まずは隣地及び近隣の営業を強化してみましょう！それでも反応がない場合は、不動産会社への営業も進めていきます。

※土地であれば、近隣の方が駐車場や倉庫に使いたいといった需要もけっこうあります。その場合は、評価額に近い金額で成約する時もあります。

臨機応変に対応することが重要

事故物件は、上述のとおり、売却するまでに時間がかかる場合が多々あります。

ただ、そのまま放置するのではなく、定期的に売却方針を見直し、ターゲットと販売価格を常に頭に入れておくことが必要です。

そのうえで売主とも定期的に情報共有することが大切です。

売却方針に関しては、長期的な視野で売却を考えられている売主であれば、金額を据え置き、買ってもらえる方を待つというのも一つの策です。

なるべく早く売ってしまいたいという売主であれば、どれくらいの目線であれば売れるのかを、問い合わせ件数や業者へのヒアリングした内容をレポートにまとめ、その内容をすり合わせ、現実的な売却金額に設定することが必要となります。

事故物件の事例集

①火災で住人が亡くなった木造戸建ての事例

この事例は2022年1月の事例です。依頼があったのは2021年8月で、売却までに約5ヶ月かかりましたが、無事に成約に至った案件です。

②自殺で亡くなった2LDKの区分マンションの事例

発見も早く、物件もきれいな状態だったので、比較的早く購入者が見つかった事例です。

③築古分譲マンションの孤独死の事例

当初一般のハウスクリーニングだけでしたが、臭いがとれなかったため、その後に特殊清掃した事例です。

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どうしても売却が困難な時

売却が決まらず、売主もこれ以上は売却価格を下げたくないという場合もあります。

そういったときは、一度売却だけではなく活用案も提案してみましょう。活用において最も多い事例としては駐車場もしくはトランクルームなどです。区分マンションであれば、賃料を相場よりも下げて賃貸に出すといった提案です。

こうした活用案も合わせて提案することで、より売却の方針が固まったり、案外早く活用案が決まったりもするものです。重要なのは放置するのではなく、いろいろと考えることです。

なお、駐車場の活用案で、おすすめしたいのは【akippa(あきっぱ!)】です。全国展開しているので、空いた土地などがあればぜひ一度検討してみてください！

まとめ

この記事では、入門者向けに事故物件の売却方法について解説しました。

時間も労力も使う事故物件の売却ですが、扱う業者様ができるだけスムーズにお取引がすすめるようにまとめたものとなります。

いつの時代も事故物件がなくなることはありません。そして、不動産業者としては、事故物件を扱うことも社会に貢献する仕事の一つですので、しっかりと知識と経験を積んで挑むことが重要であると感じます。