事故物件の売却方法｜告知・査定・売却までの流れと注意点

不動産業界においては、事故物件を取り扱うことが多々あります。

一般に「事故物件」と呼ばれる物件には、自死・他殺・事故死や孤独死などの事情が含まれますが、すべてが一律に告知対象となるわけではありません。

今回は不動産会社目線で不動産売買における事故物件の取り扱いについて、実際の事例を紹介しながら解説します（事例は個別案件であり、一般的な価格や告知基準を示すものではありません）。

【2026年10月追記】国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しており、2026年時点でも実務上の重要な判断基準です。居住用不動産の売買では、対象不動産で発生した自然死や日常生活上の不慮の死は、特殊清掃等が行われていない場合、原則として告げなくてもよいとされています。一方、他殺・自死・原因が明らかでない死亡や、自然死等でも特殊清掃等が行われた場合は、個別事情に応じて告知を検討する必要があります。なお、売買取引について「3年経過すれば一律に告知不要」という基準は示されていません。買主から質問された場合や、社会的影響が大きいなど特段の事情がある場合も告知が必要です。詳細は国土交通省のガイドラインをご確認ください。

まずは何があったのか正確に把握する

人の死が関係する物件では、まず売主への告知書等を通じて事実関係を確認し、国土交通省のガイドラインや個別事情に照らして、買主へ告知すべき内容を整理することが重要です。売買では「何年経てば一律に告知不要」といった基準は示されていないため、事案ごとの判断が必要です。

必要な告知・説明を行わないまま売却すると、契約後の紛争につながるおそれがあります。まずは何があったのかを正確に売主へ確認し、告知すべき事実とその範囲を整理することが大切です。

死亡の経緯や発見状況を売主に確認する際は、心情に十分配慮し、なぜ確認が必要なのかを丁寧に説明する必要があります。

事故物件の売り方は3つ｜仲介・買取・更地売却を比べる

事故物件という理由だけで、一つの売り方に決める必要はありません。「早く現金化したい」「価格をできるだけ維持したい」「建物の状態が悪い」など、売主が優先する条件に応じて選択肢が変わります。

売却方針を売主と共有する

ここでは、売却時の査定と価格への影響を整理します。

人の死に関する事情が買主の判断に影響する物件では、売却期間や価格に影響が出ることがあります。ただし、その影響は死因・発生場所・経過期間・建物の状態・立地などによって大きく異なります。もちろん都心部のような立地のいい場所であれば、よい条件で売れる場合もありますが、それはあくまで例外でしょう。

こういった特殊な事情は、売主も大方理解していますが、不動産業者としてはしっかりと説明しておくことが大切です。

解体・特殊清掃・リフォームは費用対効果を比較する

築年数が経過した戸建てでは、建物を残して売る方法と、解体して更地で売る方法の両方を比較します。解体費用、再建築の可否、土地としての需要、引渡し条件などによって有利な方法は変わります。

築年数が浅い戸建てや分譲マンションでは、ハウスクリーニングや必要な補修を行うことで内覧時の印象が改善する場合があります。ただし、リフォーム費用以上に売却価格が上がるとは限らないため、現状のまま売る場合との手取り額を比較して売主と協議します。

事故物件を含む訳あり物件を現状のまま買い取る不動産会社もあります。買取は早期売却や手間の軽減につながる一方、再販コストやリスクを見込んだ価格になることがあります。一般仲介で売る場合と買取の場合の条件を比較して検討しましょう。

特殊清掃が必要な場合は、作業範囲や脱臭方法、廃棄物処理、見積条件を確認し、必要に応じて複数の専門業者を比較することをおすすめします。

事故物件の相場は？

売却査定については、原価法や取引事例、収益還元法などがありますが、事故物件の査定は十分に注意する必要があります。

事故や人の死に関する事情が価格へ与える影響には、一律の相場や固定された割引率はありません。通常の取引事例や立地・建物状態を基準にしつつ、個別事情を踏まえて査定する必要があります。

買取価格は、物件の立地・築年数・再販コスト・事案の内容などによって大きく変わります。この記事内の「評価額の5～7割程度」という数字は、あくまで当時の個別事例であり、一般的な相場として一律に当てはまるものではありません。

一般的な相場を把握するには、周辺の成約事例や公的な価格情報を確認し、複数の不動産会社へ査定を依頼して比較する方法があります。

ターゲットを検討してみる

事故物件では購入検討者の幅が狭くなることもあるため、物件特性に応じて買主候補を整理します。隣地・近隣所有者への打診も選択肢の一つですが、一般の実需層、投資家、再販事業者なども含めて販売先を検討します。

事故物件における主なターゲットは以下の3つ

どの買主層を優先するかは物件ごとに異なります。隣地・近隣への打診と並行して、一般市場への掲載や不動産会社への紹介など複数の販売経路を検討するとよいでしょう。

※土地の場合、近隣所有者が駐車場・倉庫・敷地拡張などの目的で検討することがあります。近隣なら必ず高く売れるわけではありませんが、一般市場とは異なる利用価値が生じる場合があります。

臨機応変に対応することが重要

事故物件は、上述のとおり、売却するまでに時間がかかる場合が多々あります。

ただ、そのまま放置するのではなく、定期的に売却方針を見直し、ターゲットと販売価格を常に頭に入れておくことが必要です。

そのうえで売主とも定期的に情報共有することが大切です。

売却方針に関しては、長期的な視野で売却を考えられている売主であれば、金額を据え置き、買ってもらえる方を待つというのも一つの策です。

なるべく早く売ってしまいたいという売主であれば、どれくらいの目線であれば売れるのかを、問い合わせ件数や不動産業者へのヒアリングで得た情報をレポートにまとめ、その内容をすり合わせ、現実的な売却金額に設定することが必要となります。

事故物件の事例集

以下は当社が取り扱った当時の個別事例です。記載している「評価額に対する割合」は各案件固有の結果であり、現在の市場価格や他の事故物件にそのまま当てはまるものではありません。

①火災で住人が亡くなった木造戸建ての事例

この事例は2022年1月の事例です。依頼があったのは2021年8月で、売却までに約5ヶ月かかりましたが、無事に成約に至った案件です。

②自殺で亡くなった2LDKの区分マンションの事例

発見も早く、物件もきれいな状態だったので、比較的早く購入者が見つかった事例です。

③築古分譲マンションの孤独死の事例

当初一般のハウスクリーニングだけでしたが、臭いが取れなかったため、その後に特殊清掃した事例です。

どうしても売却が困難な時

売却が決まらず、売主もこれ以上は売却価格を下げたくないという場合もあります。

そういったときは、一度売却だけではなく活用案も提案してみましょう。活用において最も多い事例としては駐車場もしくはトランクルームなどです。区分マンションであれば、賃料を相場よりも下げて賃貸に出すといった提案です。

こうした活用案も合わせて提案することで、より売却の方針が固まったり、案外早く活用案が決まったりもするものです。重要なのは放置するのではなく、いろいろと考えることです。

駐車場として活用する場合は、月極・時間貸し・駐車場シェアサービスなど複数の方法があります。例えばakippa（あきっぱ）のような駐車場シェアサービスもあるため、立地や需要、運営コストを比較して検討するとよいでしょう。

査定や買付を受ける前に確認したい5項目

1. 事実関係：事案の時期、場所、死因、特殊清掃の有無。知らない事実は推測せず不明と整理する。
2. 告知：売買には賃貸と同じ「概ね3年」の基準がないため、必要な情報をガイドラインと個別事情で判断する。
3. 建物・設備：臭気・汚損だけでなく、建物の修繕履歴、雨漏り、設備状態なども査定に反映する。
4. 費用：売却前の清掃・解体、仲介手数料、登記、残債、税金など手取りに影響する費用を整理する。
5. 売主の希望：価格優先か早期売却優先か、引渡しまでに何をするか、内見対応や決済時期を共有する。

事案の経緯は売主にとって話しづらい内容でもあります。確認が必要な理由を先に説明し、事実を聞き取った範囲と不明な範囲を分けて記録しましょう。告知の具体的な項目は人の死の告知ガイドラインの解説で整理しています。

事故物件売却でよくある質問

Q．特殊清掃をすれば、告知は不要になりますか？

清掃により室内がきれいになっても、過去の事案そのものがなくなるわけではありません。売買取引ではガイドラインに一律の告知不要期間はなく、事案・質問の有無等に応じて判断します。

Q．事故物件だから必ず何割も安く売る必要がありますか？

一律の値引き率はありません。本文の事例は各案件の結果であって相場の基準ではありません。近隣相場、物件状態、買主の用途、販売方法によって査定の考え方が変わります。

Q．売り出しても反響がない場合は？

価格だけを下げる前に、告知内容が分かりやすいか、写真や資料が十分か、買主候補が想定できているかを確認しましょう。売却以外の活用が可能かも、法令・費用とあわせて判断します。

まとめ

この記事では、入門者向けに事故物件の売却方法について解説しました。

時間も労力もかかることがある事故物件の売却ですが、取り扱う不動産業者ができるだけスムーズに取引を進められるよう、実務上のポイントをまとめました。

事故物件の売却では、事案の内容、発見状況、特殊清掃の有無、買主からの質問などによって対応が変わります。国土交通省のガイドラインを確認し、個別事情を整理したうえで売却方針を決めることが重要です。