賃貸物件を中心にこれまで事故物件と思われいたお部屋が無事に再稼働する事例が増えています。
理由としては、国土交通省は2021年5月及び10月（修正版）に、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を新たに策定したからです。
これまで事故物件は、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がなく、必要以上に事故物件を拒絶する動きが顕著だったため、我が国の不動産の価値も大きく損なわれる事態に陥っていました。
ただ、今回ある程度、事故物件に対する判断基準が策定されたことで、事故物件に対する見方が好転し、止まっていた一部の事故物件の流通が動き出したという格好です。
人の死の告知に関するガイドラインのポイント①
それでは今回国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」を改めて確認してみましょう。以下はこれまでも発表されていた「原則」についてです。
原則
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。
これまではかなりザクっとした内容で、不動産業者としても、人の死に関して一体いつまで説明しなければならないのかなど、不透明なところが多くありました。
しかし、今回新たに策定された内容には、賃貸や売買の取引の際の重要事項説明に関し、目安となる内容や期間を明確に記載しています。
以下新たに策定された内容です。
☆重要事項説明で告げなくてもよい場合
| ①【賃貸借・売買取引】 | 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥（ごえん）など）。 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。 |
|---|---|
| ②【賃貸借取引】 | 【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後 |
| ③【賃貸借・売買取引】 | 取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし |
病気や老衰、転倒事故による死亡は告知の対象外となりました。ただ、特殊清掃が必要なほど、お部屋が傷んだり、害虫がわくなどがした場合は告知が必要です。
また、殺人や自殺、火災による死亡は引続き告知すべきだと明記されていますが、賃貸の場合は発生から3年経過すれば不要となりました。
人の死の告知に関するガイドラインのポイント②
重要事項説明で告知しなくてもよい内容を上述しましたが、一方で以下の内容は重要事項として説明しなければなりません。
①告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。
②告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。
③人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
④告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。
これは、ガイドラインで基準は設定されても、買主に重大な影響を与える事案については、しっかりと伝えてくださいねという意味です。
例えば、大きな事件としてメディアにも取り上げられ、社会的にも影響を与えた事件や事故があった場合には、告げる必要があります。
これに関しては、特に明確な基準は開示されていません。あくまで宅地建物取引業者の判断となります。
ただし、「これは伝えたほうがよいだろうか？」と不安に感じるのであれば、その事案に関しては、伝えたほうがよいでしょう。そのほうが後々トラブルに発展する可能性も少ないと思われます。
高齢者のお部屋探しにとってはかなりの追い風
これまで、賃貸における高齢者のお部屋探しは、ハードルが高く、何物件も断られようやくお部屋が見つかったという事例がたくさんあります。
理由としては、高齢者を入居させ、もしそのお部屋で入居者が亡くなった場合、次のお部屋の契約の際に、重要事項として説明しなければならず、お部屋自体敬遠させる傾向があったからです。
また、場合によっては賃料も大きく下げる必要がありました。こういった要因により、できれば高齢者を入居させたくないというオーナーが数多くいたことは周知の事実です。
ただ、今回のガイドラインの策定により、こういった懸念も多少は払しょくされたものと思われます。
賃貸物件を中心に流通が再加速
冒頭で、事故物件の流通が増加していると書きましたが、現状は賃貸物件が中心です。理由としては、賃貸物件の場合は、殺人や自殺、火災によって死亡したとしても、3年経てば告知義務がなくなるからです。
以下ガイドラインが発表されて以降、再稼働した実際の事例をまとめてみました。
病死で亡くなった高齢者のお部屋が再稼働
■事例1
大阪府府内において、昭和57年築の賃貸マンション（48戸）の2Kのお部屋において、2012年に高齢者が病死。なくなってから1週間ほど経ってからの発見でした。オーナーは特殊清掃とクロスやクッションフロアなど全面張替えしましたが、その後はずっと空けていたお部屋です。
その後、2021年の人の死に関するガイドラインが発表されて以降、少しのリフォームとハウスクリーニングを経て再度募集にだすこととなりました。
⇒賃料も他の部屋と変わらず、すぐに入居者が決定した案件です。
孤独死で亡くなった高齢者のお部屋の再稼働
■事例2
東京都都内において、1Rの賃貸マンションで高齢者が孤独死。死後1週間ほど経過し、さらに夏だったせいもあり、臭いがかなり残ってしまったお部屋。特殊清掃により原状回復するも、約5年間入居募集していなかったお部屋
⇒賃料も他の部屋と変わらず、すぐに入居者が決定した案件です。
特殊清掃は可能な限りやっておくべし
上記の事例2の案件ですが、当初リフォームや巾木、クッションフロアなどの現状回復を行ったものの、亡くなったから1週間経過していたことで、臭いがとれず再度特殊清掃を入れ、二度手間になってしまったお部屋です。
特殊清掃を入れたことで、完全ににおいがとれましたが、オーナーとしては二度費用が発生してしまう形に。。。管理会社が入っていれば、最初から的確な指示ができたと思われますが、オーナーとしても当時は事故物件に対する知識が少なったことが原因です。
なお、それでなくても事故物件に関しては、もともとよくないイメージを持っている方が大半ですので、できる限り万全な状態に原状復帰しておきましょう！
国土交通省のデータより不動産エキスパートで編集
なお、おすすめは事故物件の特殊清掃を専門とする「特殊清掃隊」です。理由としては、全国で見積もりをとれることに加え、遺品整理や原状回復までワンストップでできるからです。また、気になるお値段も業界では安いほうですので、おすすめの業者です。
まとめ
この記事では、2021年に発表された「人の死の告知に関するガイドライン」の内容を中心に紹介しました。
これまで基準がなかった事故物件の告知に対し、基準となるガイドラインを発表したことで、動きの止まっていた流通ですが、賃貸物件を中心に再度動き出す様相を呈しています。
売買に関しては、それほど大きなインパクトはまだないですが、今回のガイドラインの発表をうけ、大きな事件や事故のあった物件を除き、購入者に大きな影響を及ぼさない軽微なものに関しては、流通が加速する可能性もあります。（事故物件の売買の記事はこちら）
また、今後ガイドラインもどんどん修正されていくと思いますので、事故物件に関する見方も少しずつ変わっていくと思われます。
