国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」｜事故物件の告知ルールを解説

人の死があった居住用不動産を取引する場合、宅地建物取引業者がどこまで調査し、買主・借主へ告げるべきかは重要な実務論点です。

国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。2026年時点でも実務上の重要な判断基準で、2024年3月時点の概要版も公開されています。

最新資料は国土交通省の公式ページをご確認ください。

ガイドライン策定以前は、宅地建物取引業者による調査・告知の判断基準が明確でなく、取引現場で判断が難しいことが、円滑な流通や安心できる取引を阻害する要因の一つと指摘されていました。

ガイドラインは、こうした人の死に関する事案について、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上どのように対応すべきかを整理したものです。

宅建業者はどこまで調査・告知する？実務の4ステップ

「人が亡くなったら、近隣へ必ず聞き込みをしなければいけないのか」という質問もあります。国土交通省のガイドラインは、宅建業者が媒介を行う際の通常の調査方法として、売主・貸主に告知書等で過去の事案の記載を求める方法を示しています。何も知らない段階で、常に近隣住民を訪ね回ることまで求めるものではありません。

人の死の告知に関するガイドラインのポイント①

2021年に国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」の基本原則を確認します。

策定以前は、どの事案をいつまで告知すべきかについて、実務上の判断が難しい場面がありました。

ガイドラインでは、賃貸借・売買取引について、宅地建物取引業者が人の死に関する事実を原則として告げなくてもよい場合と、告げる必要がある場合の考え方が整理されています。

以下が主な内容です。

原則として告げなくてもよい場合

病気・老衰などの自然死や、転倒・誤嚥など日常生活上の不慮の死は、特殊清掃等が行われていない場合、原則として告げなくてもよいとされています。一方、自然死等であっても特殊清掃等が行われた場合は、賃貸・売買それぞれの考え方に沿って判断する必要があります。

また、賃貸借では、自然死等以外の死や、特殊清掃等が行われた自然死について、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよいとされています。ただし、社会的影響が大きい事案や、借主から質問された場合などは例外です。

人の死の告知に関するガイドラインのポイント②

原則として告げなくてもよい場合を上述しましたが、一方で次のような場合は、経過期間や死因にかかわらず告げる必要があります。

これは、ガイドラインで基準は設定されても、買主に重大な影響を与える事案については、正確に告知する必要があるという意味です。

例えば、大きな事件としてメディアにも取り上げられ、社会的にも影響を与えた事件や事故があった場合には、告げる必要があります。

事件性、周知性、社会に与えた影響等が「特に高い」かどうかは、個別事案に応じた判断が必要です。宅地建物取引業者は、売主・貸主から告知書等を通じて事実関係を確認し、ガイドラインや個別事情に照らして告知の要否を整理します。判断に迷う場合は、社内の宅地建物取引士や専門家等に確認しながら慎重に対応することが重要です。

賃貸の「概ね3年」と売買の違いを整理

国土交通省のガイドラインでは、自然死・日常生活上の不慮の死で特殊清掃等が行われていない場合は、賃貸・売買とも原則として告げなくてもよいとされています。一方、自死・他殺等や特殊清掃等が行われた自然死については、賃貸と売買で判断の考え方が異なります。

• 賃貸：一定の事案は、発生（特殊清掃等の場合は発覚）から概ね3年が経過すると原則告知不要となる目安があります。
• 売買：賃貸と同じ期間基準はなく、取引相手の判断への影響や個別事情を踏まえて判断します。
• 共通の例外：買主・借主から質問された場合や社会的影響が大きいなどの特段の事情がある場合は、経過期間だけで告知不要にできません。

「ガイドラインに当てはまるから絶対に告げなくてよい」と単純化しないことが大切です。売却を検討する場合は事故物件の売却方法、入居者が亡くなった後の手続きは賃貸物件の入居者死亡後の対応で具体的に確認できます。

高齢者入居に関する貸主の懸念を整理する材料にも

国土交通省は、判断基準が明確でないことにより、所有物件で死亡事故等が生じた場合にすべて「事故物件」として扱われるのではないかという所有者の懸念があり、特に単身高齢者の入居が困難になる要因の一つと指摘していました。

ガイドラインによって自然死等の扱いが整理されたことは、貸主・管理会社が入居審査や再募集を検討する際の判断材料になります。ただし、高齢者の入居可否は保証会社、見守り体制、緊急連絡先、物件条件などさまざまな要素で決まるため、ガイドラインだけで入居しやすさが決まるわけではありません。

賃貸では再募集時の告知判断が明確になった

ガイドラインでは、賃貸借について「概ね3年」が一つの目安として示されています。ただし、3年が経過すれば必ず告知不要になるわけではなく、事件性・周知性・社会的影響の大きさや、借主から質問された場合などは個別に判断する必要があります。

以下は、ガイドライン公表後に当社が再募集に関わった個別事例です。成約時期や賃料は物件ごとに異なるため、同様の結果を保証するものではありません。

病死で亡くなった高齢者のお部屋が再稼働

孤独死で亡くなった高齢者のお部屋の再稼働

特殊清掃が必要な状態かを早めに確認する

上記の事例2では、当初は一般的な原状回復を行ったものの、発見まで時間がかかったことから臭いが残り、その後に特殊清掃を追加で実施しました。結果として費用と工期が二重に発生した事例です。

人の死があったから必ず特殊清掃が必要になるわけではありません。発見までの期間、室内の状態、臭気・汚損の程度などを確認し、必要な場合は一般清掃・原状回復と特殊清掃の作業範囲を最初に整理しておくことが重要です。

特殊清掃が必要な場合は、作業範囲、脱臭方法、遺品整理の有無、追加費用などを確認し、必要に応じて複数の専門業者から見積もりを取って比較することをおすすめします。

まとめ

この記事では、2021年に発表された「人の死の告知に関するガイドライン」の内容を中心に紹介しました。

人の死に関する告知は、死因、発見までの期間、特殊清掃の有無、物件の用途、経過期間、借主・買主からの質問などによって判断が変わります。ガイドラインは重要な基準ですが、すべての事例を一律に処理できるものではありません。

実務では、国土交通省の最新資料を確認し、事実関係を整理したうえで、必要に応じて専門家や宅地建物取引業者へ相談しながら対応することが大切です。