カンボジア不動産投資｜特徴・リスク・不動産会社の選び方
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不動産エキスパート
マレーシア不動産投資｜特徴・購入条件・不動産会社の選び方
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マレーシアは、クアラルンプール、ジョホール、ペナンなどで外国人向け不動産市場がある一方、外国人の購入には州ごとの最低価格や州政府承認など独自のルールがあります。
2026年は、外国人の住宅取得に対する印紙税率が引き上げられたほか、MM2H（Malaysia My Second Home）でも住宅購入が必須となっているため、数年前の記事と同じ条件では判断できません。
先に結論
マレーシア不動産を検討する場合は、①freehold／leasehold、②外国人の最低購入価格と州政府承認、③2026年からの外国人向け印紙税8％、④賃貸需要・供給過多、⑤非居住者の賃貸所得税、⑥売却時のRPGT、⑦管理・中古売却体制まで確認することが重要です。MM2Hの購入条件と一般の外国人購入規制は別制度なので、混同しないようにしましょう。
マレーシア不動産を検討する場合は、①freehold／leasehold、②外国人の最低購入価格と州政府承認、③2026年からの外国人向け印紙税8％、④賃貸需要・供給過多、⑤非居住者の賃貸所得税、⑥売却時のRPGT、⑦管理・中古売却体制まで確認することが重要です。MM2Hの購入条件と一般の外国人購入規制は別制度なので、混同しないようにしましょう。
2026年のマレーシア不動産市場
マレーシア財務省・NAPICによると、2026年上半期の住宅取引は110,998件、取引額はRM47.11 billionでした。Malaysia House Price Indexの平均住宅価格はRM506,317で、前年同期比の価格上昇率は0.9％と小幅です。
一方、完成済み未販売住宅は33,094戸、サービスアパートメントの完成済み未販売も23,375戸あり、特に高価格帯・供給過多には注意が必要です。
つまり、「マレーシアだから値上がりする」のではなく、KL、Johor、Penangなどエリアごとの供給量、実際の賃料、中古売出し戸数を確認する必要があります。
freeholdとleaseholdの両方がある
マレーシアには永久所有権に近いfreeholdと、一定期間のleaseholdの両方があります。leaseholdでは99年などの期間が設定される例がありますが、外国人が購入するコンドミニアムが一律に99年leaseholdというわけではありません。
同じエリアでもfreehold・leaseholdが混在するため、購入時にタイトル、残存期間、更新条件、州政府の制限を確認しましょう。
マレーシア不動産投資で知っておきたいポイント
外国人取得条件州・物件種別ごとの最低価格を確認
権利形態freehold・leaseholdと残存期間
税金・諸費用印紙税・管理費・売却時費用
出口賃貸需要・中古流通・売却方法
①外国人も一定の不動産を取得できるが州ごとに条件が違う
外国人はマレーシアで一定の住宅・不動産を取得できますが、州政府の承認や最低購入価格、物件種別の制限があります。
連邦レベルのガイドラインではRM1 million未満の不動産、低価格・中低価格住宅、Malay Reserve Land、Bumiputera向けに割り当てられた物件などは外国人取得の対象外とされますが、実際の最低価格や追加条件は州ごとに異なります。
購入候補が決まったら、対象州の最新ルールを弁護士・州政府・正式な不動産事業者へ確認してください。
②最低購入価格は「全国一律RM1 million」ではない
外国人取得の一般的な基準としてRM1 millionが使われますが、州・物件種別によってRM500,000、RM1 million、RM2 million以上など条件が異なることがあります。
さらに、州政府の承認、Bumiputera lot、Malay Reserve Land、低価格住宅など別の制限もあります。広告に「外国人購入可」と書かれていても、対象住戸が実際に自分名義で登記できるか確認しましょう。
③2026年から外国人の住宅取得に対する印紙税は8％
2026年1月1日から、マレーシア国民・永住者ではない個人および外国会社が住宅を取得する際、所有権移転証書にかかる印紙税は8％の定率へ引き上げられました。
旧記事に掲載していた「最初のRM100,000は1％、次のRM400,000は2％…」という累進税率表は、外国人の住宅取得については現在の説明として適切ではないため削除しました。
MM2H参加者についても、非国民である限りこの8％税率の特別免除はないとマレーシア税務当局が案内しています。
このほか、州政府承認、弁護士費用、登記・評価関連費用、融資費用等が発生します。固定額で「弁護士費用20〜30万円」と考えず、購入前に現地弁護士から見積書を取得しましょう。
④保有中の税金・管理費
| Assessment Tax | 地方自治体が課税。計算方法・税率は自治体ごとに異なります。 |
|---|---|
| Quit Rent / Parcel Rent | 土地・区分所有に関する州の課税。所在地・タイトルにより異なります。 |
| 管理費・Sinking Fund | コンドミニアムごとに設定。共用設備が多い物件ほど高くなる場合があります。 |
| 保険・修繕 | 室内保険、家具家電交換、修繕費などを別途見込みます。 |
旧記事では「100㎡なら固定資産税4〜8万円」「管理費RM2.0〜3.5/㎡」など固定的な目安を載せていましたが、物件・自治体・管理組合による差が大きいため削除しました。
⑤賃貸所得・売却時の税金
マレーシア税務当局（HASiL）によると、一般に年間滞在が182日未満の個人は非居住者として扱われ、マレーシア源泉の賃料所得などに30％の税率が適用されます。居住者は累進税率です。
売却時のReal Property Gains Tax（RPGT）は、外国人かつ永住者でない個人の場合、取得から5年以内の売却は30％、6年目以降は10％です。税率は売却価格そのものではなく、法令上の課税所得・譲渡益に適用されます。
日本居住者の場合、日本側の所得税申告や外国税額控除等も確認してください。
⑥MM2Hの住宅購入条件は一般の外国人ルールとは別
2024年に改定された連邦MM2Hでは、承認後に住宅購入が必須です。2026年時点の最低価格はSilverがRM600,000、GoldがRM1 million、PlatinumがRM2 millionです。
ただし、これはMM2Hプログラム上の条件です。実際の不動産取得では、州ごとの外国人最低購入価格・州政府承認も満たす必要があります。
MM2Hで購入した住宅は原則として最初の10年間は売却できず、より高額な住宅への買替え等を除き制限があります。投資目的だけでMM2H物件を選ぶ場合は出口条件にも注意しましょう。
購入価格だけで判断しない｜買付前・保有中・売却時の3段階
外国人の購入可否や印紙税を調べるだけでは、購入後に収支が合わなくなることがあります。取得時にいくら必要か、毎月いくら残るか、何年後にいくらで売れそうかを分けて考えます。
買付・契約前
州別の最低購入価格と州政府承認、freehold・leasehold、移転印紙税、弁護士・登記費用、開発会社の引渡条件。
保有・賃貸中
成約賃料、空室、管理費・修繕積立、地方税、保険、管理委託料、賃貸所得税、日本への送金。
売却・資金回収
外国人が売却できる買主層、中古成約事例、RPGT、仲介手数料、借入精算、送金制限と為替。
表面利回りより「日本円でいくら戻るか」
現地通貨で家賃収入が出ても、管理費・空室・所得税・修繕・送金費用を差し引くと手残りは変わります。出口では中古売却価格に加え、売却費用・現地税・円への交換を考慮しましょう。過去の賃料や販売時の利回り保証だけで判断しないことが大切です。
マレーシア不動産の主な投資リスク
①供給過多・空室リスク
2026年上半期には完成済み未販売住宅が33,094戸、サービスアパートメントの完成済み未販売が23,375戸あり、供給過多は引き続き重要な確認事項です。
販売会社の想定賃料ではなく、同じ建物・同じ広さの現在の募集賃料、空室戸数、中古売出し戸数を確認しましょう。
②完成前物件・デベロッパーリスク
新築の完成前物件では、完成遅延、仕様変更、デベロッパーの資金繰り、想定した価格で売れないリスクがあります。「完成時には値上がりする」と決めつけず、完成実績、支払条件、遅延・解約条項を確認します。
③為替リスク
マレーシアリンギット建てで利益が出ても、円換算時の為替によって手取りは変わります。購入時だけでなく、家賃送金・売却時のレートも考慮します。
④管理会社リスク
現地管理会社へ委託する場合は、賃貸募集、家賃回収、修繕、退去、家具家電、税・公共料金、オーナー送金の範囲を確認しましょう。購入会社から紹介された1社だけでなく、管理料や実績を比較できると安心です。
⑤中古売却・出口リスク
新築販売は盛んでも、中古市場で同じ価格帯の買主が見つかるとは限りません。購入前に同じ建物の中古売出し戸数・成約事例・売却期間を確認します。
購入前の確認書類｜担当者に何を依頼する？
販売説明会では魅力的な完成予想図を見られても、契約や登記に必要な書類がすべて揃っているとは限りません。少なくとも次の書類と確認結果を、契約前に担当者や独立した現地専門家へ依頼しましょう。
| 資料・確認事項 | 見るポイント |
|---|---|
| 権利・タイトル関連 | 所有権の種類、売主の権限、土地利用制限、残存期間、担保等の有無 |
| 州政府承認・外国人取得 | 対象住戸に適用される最低価格、承認要否・見込み、制限付き住戸か |
| 売買契約案（SPA） | 支払日、引渡期日、遅延・取消し・返金、修繕・設備の引渡条件 |
| 税金・諸費用の明細 | 移転印紙税、弁護士・州政府・融資・登記関係の費用と支払先 |
| 管理契約・実際の募集状況 | 賃貸管理の範囲・料金、空室住戸、成約賃料、修繕・家具家電交換 |
| 中古売却の参考資料 | 同一建物・エリアの再販事例、売却期間、仲介手数料、税務の見通し |
特に2026年からの外国人向け住宅取得に係る移転印紙税は費用負担が大きいため、価格表示だけでなく、実際の課税評価・契約日・取得者区分を確認してください。マレーシア税務当局（HASiL）および現地税務専門家へ最終確認するのが確実です。
マレーシア不動産会社を選ぶときのポイント
| 現地ライセンス | 現地の不動産取引ライセンス・提携先を確認 |
|---|---|
| 拠点 | KL・Johor・Penangなど購入エリアに実働拠点があるか |
| 購入後管理 | 賃貸募集、家賃回収、修繕、税・公共料金、送金まで対応するか |
| 中古売却 | 新築販売だけでなく、既存オーナー物件の売却実績があるか |
| 費用 | 販売手数料、管理料、修繕時の上乗せ、売却手数料を確認 |
| MM2H | ビザ条件と不動産投資条件を分けて説明できるか |
コスモス・プラン
コスモス・プランは、2026年もクアラルンプール、ペナン、ジョホールの3都市で売買・賃貸・物件管理を行っています。公式会社情報では、現地不動産取引業者番号「VE (1) 0067」を掲載しています。
東京にも窓口があり、購入、賃貸管理、売却、修繕、MM2H関連まで日本語で相談できる点が特徴です。
利用する場合は、購入する物件について同社が販売側・仲介側のどの立場なのか、販売報酬、管理費、中古売却時の条件を個別に確認しましょう。
ステイジアキャピタル
ステイジアキャピタルは2026年もマレーシア不動産を取り扱っており、2月・8月にはJohor Bahruの不動産セミナーを開催しています。
特にJohorではシンガポールとのRTSやJS-SEZを材料にした投資提案がありますが、インフラ計画だけで将来価格を判断せず、実際の賃料・供給・完成時期・中古売却可能性を確認しましょう。
「おすすめ会社」より購入後の出口で比較する
以前の記事ではコスモス・プラン、ステイジアキャピタル、フラッグシティパートナーズを並べていましたが、2026年時点ではフラッグシティパートナーズはフィリピンを中心とするため、このマレーシア記事からは外しました。
会社規模やセミナーの分かりやすさだけでなく、購入予定エリアで実際に管理・中古売却までできる会社かどうかを重視しましょう。
まとめ
マレーシアは外国人でも一定の不動産を取得できますが、最低購入価格・取得可否は州ごとに異なり、州政府承認も重要です。freehold・leaseholdも物件ごとに確認が必要です。
2026年から外国人の住宅取得に対する移転印紙税は8％へ引き上げられました。また、非居住者の賃貸所得は30％、外国人のRPGTは5年以内30％・6年目以降10％が基本です。
一方で、2026年上半期の住宅価格上昇率は全国で0.9％と小幅で、未販売在庫も残っています。購入時は「海外だから値上がりする」と考えず、実際の賃料・空室・管理費・税金・中古売却まで確認してください。
なお、筆者自身も過去にKLのコンドミニアムへ約2,500万円を投じ、最終的な売却時に手元へ残った金額が約300万円だった経験があります。個別事例ではありますが、購入価格だけでなく為替・管理・空室・売却条件まで出口から逆算する重要性を実感した例です。
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