海外不動産投資

移住したい国NO.1、マレーシア不動産を扱うおすすめ不動産業者

日本人に移住したい国として人気のあるマレーシア。30年前は、お隣のシンガポールに比べるとまだまだ田舎で、どちらかいうとリゾート地として観光的な要素として見られていました。

ただ、近年はクアラルンプール(以下KL)やジョホールバルを中心に経済発展著しく、超高層ビルが林立し、インフラ整備も進んだことで、一気に近代化しています。

 

また、マレーシアでは主な投資先であるコンドミニアムのリースホールドが一般的に99年あり、より所有権に近い概念のため、リスク分散の投資先としても魅力があります。

2000年以降KLの不動産を取得しようと外国人投資家が我先と高級コンドミニアムに投資したことで、KLの不動産価格は一気に上昇したという経緯があります。

足元では、不動産引き締め政策やコロナ禍の影響もあり、マレーシア不動産価格は落ち着いていますが、人口増加や今後も見込まれるインフラ投資などを背景に、今後より一層の上昇が見込まれています。

今回の記事では、日本人に大人気のマレーシアにおいて、マレーシア不動産市場と投資するためにおすすめの不動産業者について紹介したいと思います。

マレーシア不動産投資で知っておきべき5つのポイント

①コンドミニアムは99年のリースホールドが一般的

マレーシアでは外国人でも不動産を所有することができます。ただし、我々外国人が投資するコンドミニアムは一般的にリースホールドとなっており、その期間は99年のものが大半です。

商業物件や工業用地、農業用地などは取得が可能ですが、その場合は現地に法人を設立して登記しなければなりません。

②外国人がマレーシア不動産を購入する際の最低条件

外国人がマレーシアの物件を購入する際の最低購入金額は100万リンギとなります。金額は州によって違うので注意しましょう。

③不動産取得時にかかる税金および費用は?

印紙税

~100,000リンギ 1%
100,001~500,000リンギ 2%
500,001~1,000,000リンギ 3%
1,000,001リンギ以上 4%

その他費用

弁護士費用 20-30万円(売買契約書作成費用)
州政府合意取得費用 3万円程度
仲介手数料 仲介会社への手数料、売買代金の3%。新築の場合でも仲介業者を通して購入する場合は仲介手数料を支払う必要あり
固定資産税(日割) 購入時を起算して日割り計算して支払う必要あり。

日本のように不動産取得税はかかりません。ただし、外国人が購入する場合、弁護士を通じて売買契約書を作成することが一般的ですので、手数料として20万円~30万円の費用がかかります。

このほか、州政府合意取得費用(3万円程度)や銀行の住宅ローンの手続きの費用などがかかります。

④不動産所有時にかかる税金および諸費用

固定資産税
(Assessment fee)
100㎡のコンドミニアムで4-8万円程度。デベロッパーや管理会社を通して支払うのが一般的。土地は年に1回、建物は年に2回支払う。
管理費用 物件を管理する管理会社へ支払う費用。一般的に1m²あたり約2.0~3.5RM(物件のグレードによっても変わってくる)
修繕積立金 管理費の10%程度(物件によって異なる)
火災保険 建物保険 物件価格の約0.1%
家財保険 物件価格の約0.2%

固定資産税は日本に比べると安く、高級コンドミニアムであっても固定資産税は年に10万円もあれば足りことが一般的です。

⑤不動産売却時にかかる税金および費用

所得税 購入物件を賃貸に回しインカムゲインが発生する場合
・非居住者(年間滞在日数が182日未満):『28%の一律課税』
・居住者(年間滞在日数が182日以上):『0~26%の累進課税』
キャピタルゲイン税 ・10%(購入から6年以上の売却)
・30%(購入から6年未満の売却)
不動産会社への仲介手数料 物件価格の約3%
売買契約書作成に関する弁護士費用 0.4~1%

マレーシア不動産の投資リスク

竣工リスク

フィリピンの不動産投資で一般的なのがプレビルドの物件への投資です。日本ではあまり聞きなれない言葉ですが、マレーシアを含め東南アジアの不動産ではよく聞く単語です。

プレビルドとは、竣工前のコンドミニアムのことで、投資家はデベロッパーが物件を建設している時に、新築物件として購入することができるのです。

 

メリットとしては、まだ完成していない分割安で購入することができ、もし完成時に値上がりすれば大きくキャピタルゲインを享受することができます。

一方で、プレビルド物件を購入し、売買代金も支払った後に、まれに物件の開発が中止になったり、デベロッパーの破産が破産し、開発が頓挫するというリスクがあります。

マレーシアの物件を購入するときは、まずはプレビルド物件がどうか確認し、もしプレビルド物件であればこうしたリスクも考慮したうえで投資するようにしましょう!

なお、プレビルドの物件を購入する場合は、できる限り破産の可能性の低い大手のデベロッパーの物件を購入するようにしましょう!

空室リスク

物件の購入後、空室リスクがあります。

日本人が購入する物件の多くは、現地では高級物件ですので、借り手は現地で働く外資系の会社員や経営者となります。

ただ、こうした高所得層は母数が限られますので、タイミングを逃すと空室が長引く可能性も高いです。

 

一方で、現地の金融機関の融資を利用している場合は、金利が高いので、持ち出しが多くなってしまうリスクが高く、購入後もローンの支払いに追われるという投資家も多いです。

海外不動産投資においては、物件購入後の空室リスクについても、事前に認知したうえで購入することが重要です。購入資金以外にも、持ち出し資金を半年から1年程度準備したうえで購入しておくとよいでしょう!

管理会社リスク

マレーシアの物件を購入後、現地の物件を管理するのは大方現地の協力企業となります。日本でも共通していることですが、管理会社によっては物件を放置して管理だけを徴収している会社もあります。

そのような管理会社に管理を委託することになると、物件の損傷も早く、場合によっては売却時に金額に影響してしまうケースもあります。

物件の購入と同じくらい重要な物件管理に関しては、仲介業者やデベロッパーを通じておすすめの管理会社を紹介してもらいましょう!

 

以上リスクを3点紹介しましたが、他にもリスクはたくさんあります。こうしたリスクを極力落とすためにも、以下マレーシア不動産において実績のある不動産会社を紹介したいと思います。

①株式会社コスモス・プラン

会社名 株式会社コスモス・プラン
住所 東京都渋谷区広尾5丁目25−12 72 Barbizon 7F
代表者 石原 彰太郎
設立 2012年7月
社員数 ■マレーシア
クアラルンプールオフィス: 19名
ペナンオフィス: 4名
ジョホールオフィス:4名
■日本
東京 コスモス・プラン株式会社、日本総代理店: 3名
事業内容 不動産視察ツアー、物件内見
不動産賃貸と売買仲介
不動産投資のコンサルタント業務(個人、法人)
住宅ローン申請サポート
物件管理(賃貸、不在管理)
内装デザイン&工事
物件保守、修理、リフォーム
現地の各専門家(会計士、弁護士、不動産鑑定士、保険業者、銀行など)の紹介

株式会社コスモス・プランは、2003年に日系では最初のマレーシア長期滞在ビザ(MM2H)の正規代理店となり、数多くの日本人の長期滞在ビザを取得してきました。

そして、MM2Hの取得とあわせて不動産投資のあっせん業務も2007年に本格参入しています。2008年以降数多くのマレーシア不動産の取引に携わり、ペナン55件、KL260件、ジョホール45件という実績を持っています。

また、何より安心なのは現地に日本人をはじめ、約20名のスタッフが揃っていることです。リスクのところでも説明しましたが、海外不動産投資で重要なポイントとして、現地の物件管理をしっかりとやってくれる業者をみつけることです。

その点コスモス・プランは、現地にしっかり腰を据えて仲介から管理までワンストップで業務を受託しているので、日本からの投資家は安心です。

②海外不動産はやっぱりステイジアキャピタル

ステイジアキャピタルの会社概要

会社名 ステイジアキャピタルホールディングス株式会社
住所 東京都千代田区麹町五丁目1番地 NK真和ビル5F
代表者 奥村 尚樹
資本金 2億3,241万円(資本準備金含む)
事業内容 株式などの保有を通じた企業グループの統括・運営など

ステイジアキャピタルについて

ステイジアキャピタルは、代表の奥村社長が前身となるベターハウスを2003年に上海で設立。

ベターハウスは、日本人の投資家向けに、中国の不動産を紹介し、駐在員向けに現地の賃貸マンション紹介する会社です。現在はアパマンショップの資本もはいり、上海本店と広州支店で、駐在員の部屋探しのサポートをおこなっています

そして、2008年に他のアジア諸国でもさらに業務を拡大するため、ステイジアキャピタルを設立しました。ステイジアの名前はステイ・アジアからきています。

ステイジアキャピタルを設立して以降、特にマレーシアやタイといった日本人向けの投資用物件を独自のルートで仕入れ仲介することに成功。中国での実績も大きいですが、特にこの時の実績が、後々米国をはじめ、イギリスやフィリピンといった海外不動産の第一人者といわれるネームバリューの基礎をつくったといえるでしょう。

そして、現在は世界8か国12拠点で展開し、海外不動産を扱う日系不動産としては、大手の不動産業者として多くの投資家の投資サポートを行っています。

ステイジアキャピタルの強み

ステイジアキャピタルの強みは、何といっても現地に優秀なスタッフが豊富に揃っていることです。

海外不動産投資で最も難しいのは現地の物件管理です。購入したはいいものの、現地で物件を管理する人がいなければ、海外不動産投資は成り立ちません。

水漏れや鍵の修理といった細かい仕事まで自身で対応できないからです。

その点、ステイジアキャピタルは、投資用物件を斡旋している国々に自社のスタッフを配置し、何かあったときにすぐに対応できるような体制をとっています。

さらに、投資している国によっては物件の賃貸付までサポートしてくれます。

キャピタルゲインを狙えるだけではなく、インカムゲインでも収益が得られ、うまくいけば両方を享受することができます。

しかも、スタッフは全員英語ができるので、現地の業者とのやり取りもスムーズに行うことができます。

ステイジアキャピタルの公式ホームページを確認してみる

海外不動産の不動産会社として最も成長力のあるフラッグシティパートナーズ

会社名 フラッグシティパートナーズ株式会社
住所 東京都渋谷区広尾5丁目25−12 72 Barbizon 7F
代表者 月生田 一成
設立 2016年
社員数 40人
事業内容 1、海外不動産売買・管理
2、国内不動産売買
3、国内賃貸仲介
4、不動産管理・コンサルティング
5、飲食事業

フラッグシティパートナーズについて

フラッグシティパートナーズ海外不動産投資セミナー

フラッグシティパートナーズは2016年設立の若い会社です。業務は、海外不動産投資の斡旋及び管理業務で、特に力を入れているのが今最も注目されているフィリピン不動産です。

そんなフィリピンに早くに目をつけたのが、フラッグシティパートナーズです。フラッグシティパートナーズの海外不動産の成約件数417件のうち、成約国第一がフィリピン不動産で、現在フィリピン不動産を扱う日系の不動産としては実績NO1です。

中小ならではのスピード感と、圧倒的な成長力が誇る独自の投資目線により、多くの日本人を富裕層の仲間入りにさせています。

現在は、フィリピンに限らず東南アジアを中心に海外不動産業務を拡大させており、フィリピン不動産で培ったノウハウを応用し、一気に業務を拡大させています。

野村不動産や三越伊勢丹ホールディングスとも販売提携

フラッグシティパートナーズは、2021年10月末より野村不動産や三越伊勢丹ホールディングスが現地大手デベロッパーと合弁で開発するフィリピンの高級レジデンス「THE SEASONS」AKI Towerの販売を開始いたしました。

大手デベロッパーの物件の販売代行をするためには、かなりの実績が必要となります。今回、フラッグシティパートナーズはフィリピン不動産での実績が認められ、今回高級コンドミニアムの販売代行をすることになり、ますます海外不動産の投資コンサル会社注目されている会社です。

無料セミナーを遂次開催

海外不動産に関する無料セミナーを遂次開催しています。海外の不動産概況などについて社長自ら講師となって説明してくれます。

その国の政治経済や今後迎える高度経済成長などについてもっと詳しく知りたい方は一度フラッグシティパートナーズのセミナーに参加することをお勧めします。

海外不動産投資はリスクが高い投資ですので、まずはそれを扱う業者を自分の目で見ることが最初のステップとなります。

海外不動産投資はフラッグシティパートナーズへ

まとめ

マレーシア不動産投資は日本人にも比較的ハードルが低く、海外不動産投資の中ではまずまず人気の投資先です。

主な投資目的としては、キャピタルゲインを狙って大きな利益を得るというよりは、リスク分散のための海外不動産投資かつリタイア後に自身で使用するために購入される方が多くなってきました。

 

そんなマレーシア不動産投資ですが、国内の不動産投資に比べるとリスクも大きく元本割れも当たり前、下手をすると売却時には1割の資金しか残らなかったという話を少なくありません。

実際、筆者もKLのコンドミニアムに投資し、全部で2,500万円の資金を投入しましたが、売却時には300万円しか残らなかったという苦い経験もあります。

そんな失敗リスクを極力落とすためにも、信頼のできる業者を通して物件を購入することをおすすめします。