2022.08.29 2026.10.28

賃貸不動産経営管理士で独立・開業できる？賃貸管理会社の登録と宅建免許

SPGメディア

賃貸不動産経営管理士の資格は、賃貸管理の知識を証明する国家資格ですが、資格を取得しただけで自動的に管理会社を開業できるわけではありません。行う業務と管理戸数によって、賃貸住宅管理業の登録や宅地建物取引業免許など別の要件が関係します。

先に結論
賃貸不動産経営管理士の知識を活かして独立することは可能です。ただし、①自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上なら賃貸住宅管理業登録、②登録業者は営業所・事務所ごとに業務管理者1名以上、③他人の物件について賃貸借の代理・媒介を業として行うなら宅建業免許が必要です。資格取得と事業免許・登録は別に考える必要があります。

2026年10月19日確認｜独立前に分けるべき4つのケース

① 自分の物件を自ら貸す

自己所有物件の戸数は賃貸住宅管理業登録の200戸判定から除外されます。自ら貸す行為自体は、他人の貸借を媒介・代理する宅建業とは別です。

② 他人の住宅を199戸まで受託管理

賃貸住宅管理業の登録は原則任意。ただし任意登録した場合は、登録業者として管理受託契約・分別管理・定期報告等のルールが適用されます。

③ 他人の住宅を200戸以上受託管理

国土交通大臣への賃貸住宅管理業登録が義務。自己所有物件は戸数判定から除外されます。

④ 入居者募集の媒介・代理まで行う

他人の宅地・建物の貸借を業として媒介・代理する場合は、賃貸住宅管理業登録とは別に宅地建物取引業免許が必要です。

業務管理者になるには「資格だけ」では足りない

登録業者は営業所・事務所ごとに業務管理者を1名以上配置します。現行制度では、原則として管理業務に関する2年以上の実務経験（実務講習で代替可）＋登録試験合格者、または2年以上の実務経験＋宅建士＋指定講習修了のいずれかが必要です。

新規の賃貸住宅管理業登録には登録免許税9万円が必要で、国土交通省が示す標準処理期間は90日です。電子申請が原則です。

なお、家賃・敷金等の金銭管理だけを受託し、賃貸住宅の維持保全を行わない事業は、賃貸住宅管理業法上の「賃貸住宅管理業」には該当しません。実際の事業内容ごとに適用法令を確認してください。

賃貸不動産経営管理士の資格で独立・開業は可能か？

賃貸住宅管理管理受託・入居者対応・修繕・家賃管理

賃貸経営コンサル空室対策・修繕計画・運営改善の助言

賃貸仲介行う場合は宅建業免許等の要件を確認

結論として、資格を活かして独立することは可能ですが、賃貸不動産経営管理士の資格だけで事業上の免許・登録がすべて整うわけではありません。行う業務によって必要な手続きが異なります。

1、賃貸住宅の管理を受託する会社 2、賃貸経営・建物管理に関するコンサルティング 3、賃貸借の仲介・代理まで行う会社

賃貸住宅管理業を行う場合

賃貸人から委託を受けて賃貸住宅の維持保全等を行う賃貸住宅管理業では、自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上になると国土交通大臣への登録が必要です。登録業者は営業所・事務所ごとに1名以上の業務管理者を配置します。

200戸未満は任意登録ですが、登録を受けると管理戸数が200戸未満でも賃貸住宅管理業法上の規制に従う必要があります。また、一時的でも200戸を超える見込みがある場合は、事前に登録を検討する必要があります。

賃貸仲介まで行う場合

賃貸住宅の管理受託だけを行うことと、賃貸借の仲介を行うことは別です。他人の宅地・建物について貸借の代理・媒介を業として行う場合は宅建業に該当するため、宅地建物取引業免許など宅建業法上の要件を満たす必要があります。

一方、自己所有物件を自ら貸す行為は「貸借の代理・媒介」ではありません。実際の事業では、管理受託と入居者募集・仲介をセットで行うケースも多いため、開業前に自社がどこまで行うのかを明確にしましょう。宅建業の範囲は国土交通省「宅地建物取引の免許について」で確認できます。

資格だけでなく顧客基盤と業務体制が重要

管理業は継続契約になりやすい一方、新規に管理物件を受託するにはオーナーとの信頼関係、営業力、入居者対応、修繕手配、家賃管理などの業務体制が必要です。独立前に実務経験を積み、どの業務まで自社で行うかを整理しておくことが重要です。

・資格取得だけで自動的に賃貸住宅管理業者になれるわけではない・200戸以上の管理では賃貸住宅管理業登録が必要（自己所有物件を除く）・賃貸借の媒介・代理まで行うなら宅建業免許が必要・独立には実務経験、顧客基盤、管理体制が重要

不動産エキスパート独自図解｜始めたい仕事から必要な手続きを確認

自分の物件を自ら貸す

自己所有物件の管理戸数は、受託管理業の登録に係る200戸の判定から除外されます。

他人の住宅の維持保全等を受託

賃貸住宅管理業に該当し、200戸以上なら登録が義務。登録業者は営業所・事務所ごとに業務管理者が必要です。

他人の物件の賃貸借を媒介・代理

管理業の登録と別に、原則として宅地建物取引業免許などが必要です。

※典型例の整理です。家賃の集金だけを請け負う場合などは事業内容により判断が異なります。国土交通省：管理業者の業務と登録方法も確認してください。

独立時に資格知識を活かせる主な業務

賃貸住宅管理	入居者対応、修繕、家賃管理、オーナー報告など。管理戸数200戸以上では登録制度の対象になります。
賃貸経営コンサルティング	空室対策、修繕計画、管理方法などの助言。実際に行う業務内容によって他法令・資格との関係を確認します。
賃貸仲介	他人の物件の貸借を代理・媒介する場合は宅建業に該当し、宅建業免許等が必要です。
収益物件の運営支援	賃貸管理・修繕・収支の知識を活かせます。売買・媒介まで行う場合は宅建業法上の要件を確認します。

独立時は、「資格を持っているから何でもできる」と考えるのではなく、提供するサービスを具体的に分け、それぞれに必要な免許・登録・契約・保険・個人情報管理などを整理することが重要です。

賃貸管理会社を独立開業するには？準備と収益モデル

開業の成否は資格だけでなく、どの管理業務を受託し、何戸を継続管理できるかによって変わります。はじめに、扱う業務と必要な免許・登録を確定させ、入居者対応と家賃管理の仕組みを作りましょう。

1．業務の範囲を決める

管理受託のみか、賃貸借の仲介、建物管理、コンサルティングまで扱うかを整理します。

2．法令上の要件を確認

管理戸数、登録の要否、業務管理者、宅建業免許、個人情報や預り金の扱いを確認します。

3．運営体制を作る

緊急連絡、修繕業者、滞納督促、家賃精算、オーナー報告の方法を準備します。

4．管理受託先を開拓

紹介先・見込みオーナー・得意エリアを整理し、管理料だけでなく対応範囲を説明します。

管理戸数50戸・100戸なら売上はいくら？

以下は管理料収入の計算方法を示す仮定です。平均家賃7万円、管理料率5％、全戸に同じ条件で管理受託できたケースとし、実際の管理料相場や会社の利益を示すものではありません。

受託管理戸数	月額管理料収入	年間管理料収入
50戸	17万5,000円	210万円
100戸	35万円	420万円

これは売上の一部分です。人件費、システム費、通信費、賠償責任保険、事務所費、集金代行・送金手数料、修繕対応などを差し引くと利益は小さくなります。客付け手数料や工事収入を含める場合も、継続する管理料収入と一時的な売上を分けて試算してください。

オーナーが管理会社を変更するときの引継ぎ・必要書類も、管理を受託する側が理解しておきたい実務です。

独立前に試算したい｜管理料だけで固定費を賄える戸数

上記と同じ家賃7万円・管理料率5％の仮定なら、1戸あたりの月額管理料は3,500円です。会社の固定費を回収するだけでも、次の管理戸数が必要になります。

月額固定費の仮定	必要な受託管理戸数（単純計算）
30万円	約86戸（30万円 ÷ 3,500円）
50万円	約143戸（50万円 ÷ 3,500円）

※当サイトの仮定による計算例。空室による減収、戸数ごとの契約条件差、変動費、税金、採用・営業費、修繕対応の原価は含めていません。損益分岐の実額でも、登録の要否を判定する戸数でもありません。実際の経営計画では月別の解約率・未収金・管理替えの獲得コストも考慮してください。

関連：管理会社の変更・引継ぎで必要な実務／宅建で独立する場合の業務と開業費用

賃貸不動産経営管理士の主な仕事

賃貸不動産経営管理士は、賃貸物件を管理するスペシャリストです。管理実務に関わる主な業務としては、

入居者の募集業務
入居者からのクレーム対応
原状回復工事
賃料等の入金管理
空き家活用
大規模修繕計画
賃貸不動産全般に関わるコンサルティング業務

など多岐にわたります。賃貸住宅管理業法では、自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者に国土交通大臣への登録が義務付けられ、登録業者は営業所・事務所ごとに1名以上の業務管理者を配置する必要があります。賃貸不動産経営管理士は、一定の実務経験など所定の要件を満たすことで業務管理者となるためのルートの一つです。管理受託契約の締結前には重要事項説明、締結後には書面交付が必要ですが、国土交通省FAQでは重要事項説明を必ず業務管理者本人が行う必要はないとされています。資格そのものに独占業務があるわけではありません。制度の詳細は国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」で確認できます。

賃貸不動産経営管理士の特徴

入居者対応問い合わせ・トラブル・入退去対応

家賃・修繕管理入金確認・修繕手配・原状回復

オーナー報告稼働状況・修繕・収支を共有

賃貸管理は家賃・修繕・契約に継続して関わる仕事ですが、売買仲介などに比べて日々の業務が目立ちにくいと感じられることもあります。入出金の照合や修繕手配、入居者対応など細かな業務が多く、継続的な管理体制が求められます。

細かい仕事が多いクレーム対応の仕事が多い楽して稼げる仕事ではない

管理戸数が増えると、入居者対応、修繕、家賃管理、オーナー報告など継続的な業務が増えるため、専門の管理会社へ委託するニーズが生じます。管理受託契約は継続契約になりやすい一方、契約更新・解約、管理品質、オーナーとの関係、空室・修繕対応などによって継続状況は変わります。「一度受託すれば半永久的に続く」と考えず、日々の管理品質と報告体制を整えることが重要です。

管理戸数が増えるほど、入居者対応・修繕・家賃管理などの業務体制が重要になる管理受託は継続性のある業務だが、契約更新と管理品質の維持が必要

不動産業における賃貸不動産経営管理士の役割

賃貸管理管理受託・入居者対応・修繕判断

賃貸・売買仲介管理状況や修繕履歴の説明に活用

不動産投資・運営収支・維持管理の判断材料に活用

幅広い不動産業の中で、賃貸不動産経営管理士は不動産鑑定士や宅地建物取引士のように独占業務はありませんが、管理業務のエキスパートとして幅広い分野で活躍することが期待されています。また、賃貸仲介や売買仲介の際にも、管理に関する知識が豊富であれば、お客様に対し物件の管理状況や修繕に関する説明を、根拠を示しながら具体的に説明しやすくなるからです。不動産投資や開発でも、取得・建築後の維持管理は収益性と資産価値に関わります。修繕計画や空室対策まで考えることが重要です。賃貸管理の知識は、修繕計画や運営改善の検討にも役立ちます。

管理業務のエキスパートとして幅広い分野で活躍することが期待されている賃貸や売買仲介の際にも、管理状況や修繕履歴を具体的に説明できる

賃貸管理会社として独立した個別事例

以下は当サイトが把握している匿名の一事例です。創業時期や登録制度は現在と異なる部分があり、売上・管理戸数・融資結果などは他社にも同じように当てはまるものではありません。独立の考え方を知る参考例としてご覧ください。

大阪の不動産会社A社の事例

元記事で紹介した時点のA社は約500戸を管理し、そのうち約100戸が自社物件でした。代表者は当時30代半ば、創業8年目で、従業員は社員3人とアルバイト1人の計4人でした。これらは当時の事例であり、2026年現在の管理戸数・年齢・経営状況を示すものではありません。社長はA社を立ち上げる前から、業績の安定している管理業務に目をつけ、立ち上げ後も管理業務の営業に一貫して力を注いできました。創業当時は、現在の賃貸住宅管理業法による登録制度が施行される前でした。その後の制度変更に対応しながら管理事業を継続している事例です。現在新たに開業する場合は、2021年に全面施行された賃貸住宅管理業法の現行要件に沿って判断する必要があります。営業面では、飛び込み営業に限らず、行政主催のセミナーや商工会議所での交流を通じて経営者との接点を増やし、管理戸数を少しずつ伸ばしたという事例です。

創業前から見込み顧客をつくる

A社の社長は、創業初期に一定戸数を所有するオーナーとの関係が事業の基盤になったと話しています。ただし、「何人いれば成功する」といった一般的な基準はありません。独立前に、見込み顧客、紹介ルート、得意エリア、対応できる管理業務を整理しておくと、開業後の営業計画を立てやすくなります。

継続収入は事業計画を説明する材料になる

管理受託による継続収入は、事業の収益構造を説明する材料の一つになります。ただし、融資判断は売上・利益・自己資金・借入状況・代表者の経験・担保など金融機関ごとの審査によって異なります。 A社では創業後に実績を積み、金融機関からの融資を利用して自社物件を取得した例がありますが、同様の融資結果を保証するものではありません。

A社の社長から一言

A社の社長は、独立前に見込み顧客や紹介ルートをつくっておくことが重要だったと振り返っています。開業後も新規営業は可能ですが、資金繰りに余裕のない創業期にゼロから顧客開拓を始めるより、事前に営業先やサービス内容を整理しておく方が事業計画を立てやすくなります。

賃貸管理会社の独立でよくある質問

管理戸数が200戸未満なら賃貸住宅管理業登録は不要ですか？

自己所有物件を除く管理戸数が200戸未満の場合、登録は原則として任意です。ただし、任意登録した場合も登録業者に対する管理受託契約の説明、財産の分別管理、定期報告などの規制が適用されます。拡大して200戸以上となる見込みがあるときは、事前に登録準備を進めましょう。

自分で所有する賃貸物件の管理戸数も、200戸の基準に入りますか？

国土交通省の案内では、自己所有物件の管理戸数は賃貸住宅管理業登録の規模判定から除かれます。管理受託契約に基づき他人の物件を管理する場合と、自己保有する賃貸住宅を運営する場合を区別する必要があります。

賃貸不動産経営管理士の資格だけで賃貸仲介業を始められますか？

いいえ。他人の物件について賃貸借の代理・媒介を業として行う場合は、原則として宅地建物取引業の免許が必要です。管理業の登録、業務管理者の要件、宅建業免許は別の制度なので、提供するサービスを決めてから必要な手続きを確認しましょう。

参考：国土交通省「賃貸住宅管理業者の業務」・「登録の方法」（2026年10月19日確認）。

まとめ

賃貸不動産経営管理士の知識を活かして独立することは可能ですが、資格そのものが開業免許になるわけではありません。

賃貸住宅管理を受託し、自己所有物件を除く管理戸数が200戸以上になる場合は賃貸住宅管理業登録が必要です。登録業者には営業所・事務所ごとの業務管理者配置などの義務があります。また、他人の物件について賃貸借の代理・媒介まで行うなら宅建業免許等の要件も確認する必要があります。

独立を検討する場合は、資格取得だけでなく、実務経験、見込み顧客、修繕業者等の協力先、家賃・個人情報の管理体制、賠償責任への備え、資金計画まで準備しておくことが重要です。

独立を考える前に、賃貸不動産経営管理士がどんな人に役立つ資格か確認したい方は、賃貸不動産経営管理士は意味ない？役立つ人・宅建との違いもあわせてご覧ください。

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