不動産の囲い込みとは？レインズの確認方法と売主ができる対策

不動産売却でいう「囲い込み」は、仲介会社が自社で買主も見つけたいなどの事情から、他社からの正当な購入希望者の紹介を不当に妨げる行為を指します。売主にとっては購入機会を逃すおそれがあるため、販売状況を確認できる仕組みを知っておくことが大切です。

囲い込みと両手仲介は同じではない

自社に購入希望者がいて双方を仲介すること自体と、他社の正当な申込みを妨げることを混同しないでください。透明な販売活動を受けられているかが重要です。

売主がレインズで確認できること

専任・専属専任媒介では不動産会社に登録義務があり、売主に登録証明書が交付されます。2025年1月からは取引状況の登録義務化と、登録証明書の二次元コードによる売主専用画面へのアクセス改善が進められました。

レインズの売主専用画面を開く5ステップ

• ① 媒介契約を確認：専任・専属専任かを確かめ、登録期限を確認する。
• ② 登録証明書を受け取る：媒介会社から交付された証明書を保管する。
• ③ 売主専用画面へアクセス：証明書の二次元コードまたは案内されたURLを利用する。
• ④ 物件情報と取引状況を確認：所在地・価格・状態表示を照合する。
• ⑤ 疑問点は日付とともに記録：販売報告と食い違う場合は担当者に文書で問い合わせる。

登録証明書の案内方法や利用画面は所属する指定流通機構により異なる場合があります。ID・パスワードや二次元コードは第三者へむやみに共有しないでください。

こんな状況は確認したい。ただし断定はしない

• 売主が停止を依頼していないのに『売主都合で一時紹介停止中』になっている
• 購入申込みがあると聞いていないのに『書面による購入申込みあり』と表示される
• 他社からの内覧希望が入らない理由を質問しても具体的な説明がない
• 売出価格・掲載写真・公開状況が媒介契約時の計画と異なる

これらはあくまで確認するきっかけです。買主側の条件、物件の状態、媒介契約や購入申込みの状況などで合理的な理由がある場合もあります。先に事実を整理しましょう。

担当者にそのまま聞ける質問文

売主ができる3つの対策

1. 販売計画を数字と行動で受け取る

どこに広告し、問い合わせ・内覧が何件あり、どんな改善をするのかを確認します。アクセス数の多寡だけでなく、問い合わせの内容、融資条件、案内後の反応まで見ることが大切です。

2. 専任・専属専任の定期報告を活用する

専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の業務報告義務があります。レインズ表示と報告内容が一致するかを確かめましょう。一般媒介は法律上の定期報告義務がないため契約時の取り決めが重要です。

3. 解決しなければ契約と相談窓口を確認する

納得できる説明が得られない場合は、媒介契約書、登録証明書、販売報告、やり取りの記録を整理した上で、所属団体や行政の相談窓口、必要に応じて専門家へ相談します。疑いだけで相手を公に非難することは避け、事実確認を優先してください。

囲い込みを防ぐには媒介契約の選び方も重要

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介では、複数社への依頼可否、登録義務、報告頻度が異なります。『専任なら囲い込みが起きる』『一般なら絶対安全』という単純な関係ではありません。自分の連絡体制と担当者の説明力で選びましょう。

よくある質問

レインズは一般の売主でも自由に検索できますか？

通常、レインズは宅建業者間のシステムです。ただし専任・専属専任の売主は登録証明書を通じて、自分の物件の登録内容・取引状況を専用画面で確認できます。

レインズで『申込みあり』なら売買契約済みですか？

同じではありません。書面による購入申込みがあるという表示で、売買契約の成立や引渡し完了を意味しません。

両手仲介は違法ですか？

両手仲介そのものが直ちに違法というわけではありません。問題になるのは、売主の利益に反して正当な紹介を不当に妨げるなどの行為です。

一般媒介でもレインズに登録できますか？

一般媒介には法定の登録義務はありませんが、登録は可能です。希望する場合は契約する不動産会社に確認してください。

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• 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の比較

一次情報・参考資料

• 国土交通省｜レインズの機能強化と売主向けリーフレット
• 国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ
• 東日本レインズ｜媒介契約制度

※2026年10月時点の制度を説明しています。個別の不当行為の認定は、具体的な事実と契約内容の確認が必要です。