借地権付き建物は売却できる？地主の承諾・譲渡承諾料・売却手順
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不動産エキスパート
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介はどれがいい？売主目線で徹底比較
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不動産売却で媒介契約を選ぶなら、複数の会社に依頼したいか、1社に販売活動を任せたいか、自分で買主を探す可能性があるかから考えると整理しやすくなります。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介にはそれぞれ向いている人がいて、「専任なら必ず高く売れる」「一般なら必ず早い」とは言えません。
先に結論
自由度重視なら一般媒介、1社に任せつつ自己発見取引も残すなら専任媒介、1社の窓口で手厚い報告を受けたいなら専属専任媒介が候補です。実際は契約名よりも、担当者の調査力・広告計画・他社への紹介対応を確認することが重要です。
媒介契約は「自由度」と「報告」で選ぶ
一般媒介複数社に依頼できる自由度。情報・価格・報告の管理は売主にも必要
専任媒介1社に依頼＋自己発見取引が可能。レインズ登録・定期報告を確認
専属専任媒介窓口を1社に集約。報告が高頻度、自己発見契約は原則不可
※ レインズの期限と報告義務は専任・専属専任で異なります。期限計算には法定の休日の取扱いがあります。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介を一覧比較
↔ 比較表は左右にスワイプして確認できます| 比較項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数の仲介会社へ依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた買主と直接契約 | 原則できる | できる（通知等に注意） | できない |
| レインズ登録 | 法律上の登録義務なし | 契約翌日から7日以内※ | 契約翌日から5日以内※ |
| 販売活動の報告義務 | 法律上の定期報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 有効期間 | 契約条件を確認 | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 売主の窓口 | 複数社になることがある | 原則1社 | 原則1社 |
表はスマートフォンで横にスクロールできます。
※7日・5日の登録期限は宅建業者の休業日を除いて数えます。専任・専属専任の期間更新には売主側の申出等が必要です。一般媒介の有効期間・報告の取り決めは契約書を確認してください。
3種類の選び方を売主の状況別に判断
↔ 比較表は左右にスワイプして確認できます| あなたの状況 | まず検討する形 | 理由・注意 |
|---|---|---|
| 複数社の販売提案を比較したい | 一般媒介 | 情報共有や窓口の管理を自分でも行う必要がある |
| 信頼できる担当者がいる | 専任媒介 | 窓口を一本化でき、販売状況の定期報告を受けられる |
| 紹介できる買主が身近にいる | 一般媒介・専任媒介 | 専属専任では自己発見取引が制約される |
| 多忙で連絡を一本化したい | 専任媒介・専属専任媒介 | 報告頻度と具体的な広告計画で選ぶ |
| 販売が難しい築古・特殊物件 | 契約形態より調査力を重視 | 接道・境界・修繕・融資条件の整理が成約に影響する |
表はスマートフォンで横にスクロールできます。
一般媒介契約が向いている人と注意点
一般媒介は複数社へ依頼でき、各社の提案や購入希望者を比較したい場合に選びやすい契約です。自己発見取引も可能です。ただし、複数社へ依頼すれば問い合わせが単純に倍増するわけではなく、物件情報・価格・写真・内覧予定の調整が必要になります。
一般媒介には、他に依頼する業者を明示する「明示型」と、特約による「非明示型」があります。契約後に別の会社の媒介や自己発見で売買が成立した場合は、各契約に応じた通知が必要です。
- 価格変更と広告内容を会社ごとに統一する
- 窓口が複数になっても、買付条件と検討時期を一覧で管理する
- レインズに登録するか、反響をどの頻度で知らせてもらうかを事前に確認する
専任媒介契約が向いている人と注意点
専任媒介は売却の窓口を1社に絞りつつ、自分で見つけた買主と直接取引する選択肢を残せる契約です。レインズ登録と2週間に1回以上の業務報告があるため、売主は販売状況を追いやすくなります。
ただし、担当者の販売計画が曖昧なまま専任にしても十分な成果につながるとは限りません。「掲載先」「写真・図面の質」「問い合わせへの応答」「価格見直しの条件」を契約前に聞きましょう。
専属専任媒介契約が向いている人と注意点
専属専任媒介は窓口を1社に絞り、1週間に1回以上の報告を受けられる契約です。売主の連絡負担を減らしたいケースで選択肢になります。一方、自分で買主を見つけても仲介会社を通さずに直接契約することはできません。
「週1回の報告がある＝手厚い販売活動」とは限りません。単に『反響なし』と伝えるだけでなく、閲覧数・問い合わせ数・案内数・購入希望者の条件・次週の改善策まで整理してもらえるかが大切です。
レインズ登録と『他社にも紹介するか』を確認する
レインズは宅建業者間で物件情報を共有する仕組みです。専任・専属専任媒介では期限内登録の義務があり、登録証明書から売主専用画面で物件情報や取引状況を確認できます。1社に専任で任せることと、他社の買主を排除することは別です。
販売の透明性を確かめる3質問
① 他社からの内覧申込みにはどのように対応しますか？
② レインズ登録証明書をいつ受け取れますか？
③ 反響・案内・価格見直しの報告内容は何ですか？
② レインズ登録証明書をいつ受け取れますか？
③ 反響・案内・価格見直しの報告内容は何ですか？
レインズの取引状況には『公開中』『書面による購入申込みあり』『売主都合で一時紹介停止中』の表示があります。不自然な状態変更がないか売主自身でも確認できます。詳しくは囲い込み・取引状況確認の記事で整理します。
仲介手数料は専任と一般で変わるのか
媒介契約の種類によって法定の仲介手数料上限が上がるわけではありません。報酬額は法律に基づく上限の範囲で事前に合意します。通常の売買では原則上限の速算式が案内されることがありますが、800万円以下の宅地・建物の特例などもあるため、契約時に具体的な金額を確認しましょう。
契約前に確認する5つの実務チェック
- 価格の根拠：近隣の成約事例、競合物件、値下げ判断の時期が示されているか
- 調査の深さ：境界・越境・接道・設備・建物状態を把握しているか
- 広告の方針：写真、ポータルサイト、レインズ、他社紹介の扱いが具体的か
- 報告の質：反響が少ない場合の改善案まで説明するか
- 契約書：契約期間、費用、解約、自己発見取引、禁止行為を理解できるか
実務では、買付価格だけでなく、融資の見込み・引渡し時期・測量や残置物の負担といった条件のすり合わせも重要です。物件の難しさに応じて、調査と交渉に強い担当者を選びましょう。
よくある質問
専任媒介は途中で解約できますか？
途中解約の可否や費用は契約内容、解約理由、履行状況で異なります。まず媒介契約書を確認し、解除の理由と時期を文書で相談しましょう。期限満了・更新の仕組みとも分けて考えます。
一般媒介で3社に頼んだ方が早く売れますか？
必ずしもそうとは言えません。広告の重複や価格の不統一を防ぎ、会社間の情報共有を整えることが重要です。
専任媒介で他社の買主を紹介してもらえますか？
レインズなどを通じて他社が買主を紹介することは想定されています。会社の販売方針と問い合わせ対応を確認してください。
どれが一番高く売れますか？
契約形態だけでは決まりません。査定根拠・物件調査・販売期間・広告・交渉条件を比較して判断してください。
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一次情報・参考資料
※制度の説明は2026年10月時点の公表情報を基にしています。契約内容は各社の媒介契約書で確認してください。
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