2026.10.06 2026.10.07

相続した不動産は行政書士に何を頼める？司法書士との違い・売却の流れ

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INHERITED REAL ESTATE / WHO TO ASK / 2026

相続した不動産は行政書士に何を頼める？
司法書士との違い・売却の流れ

親や親族から家・土地・マンションを相続すると、「行政書士と司法書士、どちらに頼めばいいのか」「不動産会社にはいつ相談すればいいのか」が分かりにくいものです。

結論からいえば、行政書士は相続関係や合意内容を整理する書類、不動産の名義変更は司法書士、売却価格や販売は不動産会社という役割分担で考えると理解しやすくなります。

最終確認：2026年10月6日｜相続登記の義務化・2027年3月31日の経過措置期限・2026年開始の所有不動産記録証明制度を反映。

この記事は「相続した不動産を売る・活用する人」向けです。 行政書士という資格そのものの解説より、相続関係の整理、相続登記、査定、売却をどの順番で進めるかを不動産実務の視点で整理しています。

先に結論：相続不動産を売ることが目的なら、「行政書士か司法書士か」だけで考えず、相続関係の整理 → 遺産分割 → 相続登記 → 査定・売却を一つの流れとして考えることが大切です。不動産会社への査定相談は、登記が終わる前でも並行して進められます。

行政書士

相続人・財産関係の調査、争いのない遺産分割協議書など、相続書類の整理を支援。

司法書士

相続登記、所有権移転など法務局への登記申請を中心に対応。

不動産会社

査定、売却方法の提案、買主募集、売買契約、決済までの実務を担当。

相続した不動産は何から始める？売却までの基本の流れ

相続した家や土地を売却する場合、最初に確認したいのは「現在の登記名義」と「最終的に誰がその不動産を相続するか」です。亡くなった方の名義のままでは、買主へ所有権を移転するための登記をそのまま行うことはできません。

実務上は、相続人を確定し、必要であれば遺産分割協議を行い、相続人名義への相続登記を整えたうえで売却・決済へ進みます。売買契約を先に締結するケースはありますが、決済・買主への所有権移転までには相続登記を整える必要があります。

STEP 01不動産を確認

登記名義・所在地・共有関係を確認。

STEP 02相続人を確認

戸籍等から相続関係を整理。

STEP 03分け方を決める

誰が不動産を取得するか合意。

STEP 04相続登記

司法書士等へ依頼し名義を整理。

STEP 05売却・活用

査定、販売、賃貸、保有を比較。

相続不動産で行政書士に依頼できること3つ

日本行政書士会連合会は、法的紛争段階にある事案や税務・登記申請業務を除き、遺産分割協議書や相続人関係説明図等の書類作成、その前提となる調査などを行政書士の相続業務として案内しています。

1．相続人や相続関係を整理するための調査

不動産を誰が相続するか決める前提として、相続人を確認する必要があります。相続関係が単純に見えても、前婚の子、代襲相続、兄弟姉妹相続などが絡むと必要な戸籍の範囲が広がることがあります。

行政書士は、受任した相続業務の範囲で必要な戸籍等を確認し、相続関係を整理する支援を行います。ただし、相続人同士に争いがある場合の交渉や紛争解決は行政書士の業務ではありません。

2．遺産分割協議書の作成

相続人全員で「この不動産は長男が取得する」「売却して代金を分ける」などの合意ができている場合、その合意内容を遺産分割協議書として文書化する場面があります。争いがない事案で、合意済みの内容を書面にする業務は行政書士へ依頼できる代表例です。

重要：行政書士が相続人間の紛争を代理して解決するわけではありません。「誰が取得するか」で対立している場合は、弁護士への相談が必要になることがあります。

3．遺言書作成や相続関連書類の支援

行政書士は、自筆証書遺言や公正証書遺言などの作成支援も行います。すでに相続が発生した後だけでなく、将来の不動産相続を見据えて「誰にどの不動産を引き継ぐか」を整理しておく場面でも接点があります。

行政書士を資格として学びたい方へ

相続や不動産実務をきっかけに行政書士へ興味を持った方は、講座内容や学習サポートを確認しておくと、独学との比較がしやすくなります。

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行政書士に頼む費用はいくら？令和7年度の公式統計

行政書士の報酬には全国一律の料金表があるわけではありません。日本行政書士会連合会は、行政書士がそれぞれ報酬額を定めており、同じ業務でも具体的な取扱内容によって金額に大きな差が生じると案内しています。以下は、令和7年度報酬額統計調査の相続関連業務から抜粋した参考値です。

行政書士業務	平均額	最頻値	回答数
遺産分割協議書の作成	69,752円	55,000円	705
相続人・相続財産の調査	61,722円	50,000円	443
遺言書の起案・作成指導	76,855円	50,000円	459

※日本行政書士会連合会「令和7年度報酬額統計調査」。消費税込み・立替金は含まない集計。平均額は固定料金や推奨料金ではありません。

依頼する範囲
協議書の作成だけか、戸籍収集・相続関係の整理から依頼するかで変わります。

相続人の人数・戸籍の範囲
相続人が多い、転籍が多い、代襲相続があるなどの場合は調査量が増えます。

財産の種類・数
不動産だけか、預貯金・有価証券なども含めて整理するかで業務量が変わります。

別途かかる費用
戸籍等の実費、郵送費、司法書士へ依頼する相続登記の報酬や登録免許税などは別に確認が必要です。

見積りでは、「何が行政書士報酬に含まれるか」「実費はいくらか」「相続登記は別料金か」を分けて確認すると比較しやすくなります。不動産を売却する予定なら、行政書士の書類作成費用、司法書士の相続登記費用、不動産売却にかかる費用を別々に整理しておくのがポイントです。

行政書士にできないこと｜相続登記は司法書士

不動産相続で最も混同されやすいのが、遺産分割協議書の作成と相続登記は別の業務という点です。

法務局へ提出する相続登記の申請書作成や登記申請の代理は、司法書士（または弁護士）の専門領域です。日本司法書士会連合会も、相続した不動産の名義変更や相続登記の相談先として司法書士を案内しています。

内容	行政書士	司法書士	不動産会社
相続関係の調査・整理	○	○（登記に伴う調査等）	△ 取引に必要な範囲を確認
争いのない遺産分割協議書	○	○（登記に必要な範囲等）	×
相続登記の申請代理	×	○	×
不動産査定	×	×	○
買主募集・売買契約	×	×	○（宅建業者）
相続人間の紛争代理	×	原則×	×

最後の「相続人間の紛争代理」は弁護士の領域です。また、相続税の申告や譲渡所得税など税務判断は税理士へ確認するのが基本です。相続不動産は、一つの資格だけで完結するとは限りません。

相続不動産は誰に相談？行政書士・司法書士・不動産会社の使い分け

相続不動産の相談で大切なのは、「どの専門家が一番上か」ではなく、今どの工程で止まっているかを見ることです。

相続人や遺産の整理から必要
行政書士や司法書士へ相談。争いがあるなら弁護士。

誰が不動産を取得するか決まっている
司法書士へ相続登記を相談。

売るか貸すか迷っている
不動産会社へ査定を依頼し、価格・収支・管理負担を比較。

売却方針まで決まっている
相続登記と査定・売却準備を並行して進めると効率的。

相続した不動産について必要に応じて行政書士、相続登記は司法書士、査定や売却は不動産会社へ相談する流れを示したシンプルな図解 — 行政書士は必要に応じて書類整理を支援し、相続登記は司法書士、査定・売却は不動産会社へ。役割を分けて進めると整理しやすくなります。

「登記が終わってから不動産会社」は必須ではない

相続登記が完了するまで査定を待つ必要はありません。相続人間で売却の方向性が見えているなら、登記手続と並行して不動産会社へ相談し、相場・売却期間・修繕の要否・残置物・境界・測量などを先に確認できます。

むしろ、遺産分割を決める前に不動産の概算価格を知っておくことで、「誰か一人が取得するのか」「売却して現金で分けるのか」を検討しやすくなるケースもあります。

不動産実務のポイント：相続登記と売却準備は「完全な直列」ではありません。査定・現地確認・売却方法の検討は先行できます。決済時に名義と必要書類が整うよう、司法書士と不動産会社が連携してスケジュールを組むのが実務的です。

査定価格・相続税評価額・固定資産税評価額の違い

相続不動産では、「この家はいくらなのか」という数字が複数出てきます。ここで混同しやすいのが、不動産会社の査定価格、相続税評価額、固定資産税評価額は目的が違うという点です。

金額・評価	主な目的	売却との関係
不動産会社の査定価格	市場でどの程度の価格で売れそうかを検討	売出価格・売却方法・換価分割の検討材料になる
相続税評価額	相続税の財産評価	土地は路線価方式・倍率方式などで評価され、実際の売却価格と一致するとは限らない
固定資産税評価額	固定資産税等の課税の基礎	売却相場そのものではない。家屋の相続税評価では原則この評価額が基礎になる

兄弟のうち一人が不動産を取得し、ほかの相続人へ代償金を支払うような場合、どの価格を前提にするかは大切です。不動産会社の査定は「売却したらいくらになりそうか」を考える材料になりますが、相続人間で評価に争いがある場合は、一社の査定だけで結論を出さず、必要に応じて専門家へ相談してください。

不動産の分け方で、売却の進め方も変わる

現物分割

不動産そのものを特定の相続人が取得。取得後に保有・売却を判断します。

代償分割

一人などが不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法。価格の整理が重要です。

換価分割

不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける方法。売却実務との結び付きが最も強い方法です。

共有分割

複数人で共有。将来、管理や処分方針で意見が分かれる可能性があるため慎重に検討します。

「売って現金で公平に分けたい」という希望があるなら、遺産分割協議を固める前に概算査定を取っておくと、換価分割や代償分割を比較しやすくなります。査定は登記完了後でなければできない手続ではありません。

相続登記の義務化｜2027年3月31日までの期限に注意

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則としてその事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

2026年時点で特に注意：2024年4月1日より前に発生した相続で、未登記の不動産も義務化の対象です。原則として2027年3月31日までに対応が必要です。正当な理由なく義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

遺産分割が期限内にまとまらない場合には「相続人申告登記」で基本的な申請義務を履行する制度もあります。ただし、相続人申告登記だけでは売却できる名義状態が完成するわけではありません。最終的に売却するなら、その後に遺産分割等の内容を踏まえた相続登記が必要になります。

2026年開始「所有不動産記録証明制度」とは

相続実務では、「実家は知っているが、親名義の土地がほかにもあるか分からない」というケースがあります。2026年2月2日から所有不動産記録証明制度が始まり、特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に確認しやすくなりました。

2026年の実務ポイント：相続登記の対象不動産を把握しやすくなったことで、「地方の土地を見落としていた」「昔取得した土地が相続登記から漏れていた」といったリスクを減らす材料になります。証明書は全国の法務局で、書面またはオンラインで請求できます。

不動産会社に相談するとき、手元にあると話が早い資料

全部そろっていなくても査定相談はできます。ただ、次の資料が手元にあれば、物件特定や売却条件の確認が早くなります。

固定資産税の納税通知書・課税明細土地・建物の所在や評価額を確認しやすい資料。

登記識別情報・権利証、登記簿情報名義や権利関係を確認する手がかり。

購入時の売買契約書・領収書将来の譲渡所得計算で取得費を確認する重要資料。

測量図・境界確認書土地売却で境界や面積を確認するときに役立つ。

建築確認・図面・増改築資料建物の現況、未登記増築などを確認する手がかり。

マンションの管理資料管理費・修繕積立金・規約など、売却時に必要な情報を整理しやすい。

賃貸借契約書賃貸中なら賃料・敷金・契約条件を確認。

遺言書・戸籍・遺産分割関係資料誰が売主になるのか、相続手続の進捗を確認。

ケース別｜相続不動産の相談先4例

ケース1｜兄弟で相続した実家を売って現金で分けたい

まず相続人全員で売却方針を確認し、不動産会社で概算査定を取ると分け方を検討しやすくなります。合意内容を遺産分割協議書にまとめる段階では行政書士や司法書士、相続登記は司法書士、売却は不動産会社という連携が考えられます。

ケース2｜相続人が多く、誰が相続人なのか分からない

戸籍の収集や相続関係の整理が先です。争いがない段階なら行政書士・司法書士へ相談できます。相続人の一部と連絡が取れない、意見が対立しているなどの事情がある場合は、内容に応じて弁護士への相談が必要になります。

ケース3｜相続した空き家をすぐ売りたい

相続登記の準備と同時に、不動産会社へ査定を依頼するのがおすすめです。空き家は時間が経つほど建物劣化、草木、残置物、近隣対応などの負担が増えることがあります。売却価格だけでなく、現状売却・解体・買取など複数の方法を比較します。

一般的な売却準備については、持ち家をできるだけ高く売る方法｜相場以上で売るためのポイントも参考にしてください。

ケース4｜相続人に未成年者がいる

親権者と未成年者の利益が対立する遺産分割では、特別代理人の選任が必要になることがあります。通常の相続より手続が増えるため、早めに専門家へ確認することが重要です。

不動産売却で未成年者が関係する場合は、不動産売却で売主に未成年者がいる場合｜手続き・法定代理人・必要書類もあわせて確認してください。

相続不動産を売る前に確認したい8つの実務ポイント

相続登記だけ終わればすぐ売れるとは限りません。実際の売却では、権利関係と物件状態の両方を確認します。特に次の8点は、早めに整理しておくと売却準備がスムーズです。

1．現在の登記名義被相続人名義のままか、相続登記済みかを確認。

2．相続人の売却意思換価するのか、誰かが取得するのか、共有にするのかを整理。

3．抵当権などの権利住宅ローン等の担保が登記上残っていないかを確認。

4．誰が使用・占有しているか空き家、親族居住、賃貸中では売却の進め方が変わる。

5．境界・測量土地では境界標や確定測量図の有無が取引条件に影響することがある。

6．未登記建物・増築登記と現況が違う場合、決済までに整理が必要になることがある。

7．残置物・建物状態現状のまま売るか、片付け・解体・修繕をするかを価格と併せて判断。

8．税金・取得費の資料親の購入時資料があるか、空き家特例などを使える可能性があるかを税理士等と確認。

相続した空き家は「3,000万円特別控除」を使える可能性も

一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋やその敷地を2027年12月31日までに売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、各人の控除上限が2,000万円となります。

税金は売却前に確認：特例には建築時期、被相続人の居住状況、売却時期、売却価格、耐震・取壊し等の要件があります。「相続した空き家だから自動的に3,000万円控除」ではありません。売却条件を決める前に税理士や税務署で適用可否を確認してください。

相続不動産で関わる専門家｜弁護士・税理士・土地家屋調査士

専門家	主な相談内容	相続不動産で出てくる場面
弁護士	紛争・交渉・調停・訴訟	遺産分割でもめている、連絡に応じない相続人がいる等
税理士	相続税・譲渡所得税など	相続税申告、売却後の税金、取得費の確認等
土地家屋調査士	表示登記・測量・境界	未登記建物、増築、土地の境界確定、分筆等
不動産会社	査定・売却・買取・活用	売る・貸す・保有する判断、買主募集、売買契約等

よくある質問

行政書士に相続登記まで全部お願いできますか？

相続登記の申請代理や法務局へ提出する登記申請書の作成は行政書士業務ではありません。相続登記は司法書士（または弁護士）へ相談します。行政書士は、紛争や税務・登記を除く相続関係書類の作成や調査などで関わります。

相続登記が終わっていなくても不動産査定はできますか？

できます。所有者や相続関係を確認したうえで、査定・相場確認・売却方法の相談を先に進めることは可能です。相続登記と売却準備を並行すると、全体のスケジュールを短縮しやすくなります。

相続登記前でも売買契約はできますか？

契約の組み方によっては相続登記前に売買契約を締結するケースもあります。ただし、買主への所有権移転登記を行う決済までには相続登記を整える必要があるため、契約条件・期限を司法書士と不動産会社で確認して進めることが重要です。

遺産分割協議書は行政書士と司法書士のどちらに頼めばいいですか？

争いのない相続で、合意内容の書面化を中心に依頼するなら行政書士が選択肢になります。相続登記まで一体で依頼したい場合は、司法書士へ相談すると流れがまとまりやすいケースがあります。争いがある場合は弁護士へ相談します。

売却したい場合は誰に最初に相談するのがいいですか？

相続人と売却方針がある程度決まっているなら、不動産会社への査定相談を早めに行って問題ありません。同時に、相続登記が未了なら司法書士へ相談します。相続人の確定や書類整理から必要な場合は、行政書士・司法書士などへ相談しながら進めます。

まとめ｜相続不動産は「書類・登記・売却」を分けて進める

相続した不動産では、行政書士・司法書士・不動産会社の役割がそれぞれ異なります。

行政書士：相続関係の調査、争いのない遺産分割協議書などの書類整理
司法書士：相続登記・所有権移転など登記実務
不動産会社：査定、売却戦略、買主募集、契約・決済の調整
弁護士：相続人間で争いがある場合の紛争対応
税理士：相続税・売却時の譲渡所得税など税務

「どの資格の人に頼むか」から考えるより、今どこで手続が止まっているか、最終的に不動産を売るのか・残すのかから逆算すると、相談先を選びやすくなります。

次に知りたいことを選んでください

目的に合わせて、次のページへ進めます。

① 相続した不動産を売りたい

査定から売却までの流れや、高く売るためのポイントを確認します。

不動産売却の流れを見る →

② 行政書士という資格を知りたい

宅建との相性、難易度、不動産実務での活かし方を詳しく解説しています。

行政書士の資格記事を見る →

③ 行政書士講座を検討したい

独学と比較しながら、LECの行政書士講座の内容を確認できます。