不動産売却の流れ10ステップ｜査定・契約・決済・引渡し

不動産エキスパート｜はじめて家・マンション・土地を売る方へ
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家を売るときは、まず「いつまでに売りたいか」と「住宅ローンがいくら残っているか」を確認しましょう。そのうえで、不動産会社に「いくらくらいで売れそうか」を調べてもらいます。これを査定といいます。

初めから、手続や書類の名前を全部覚える必要はありません。この記事では、家を売る人が「今、何をすればよいか」を10の手順に分けて説明します。家を売る人は「売主」、買う人は「買主」と呼ばれます。

家を売る10の手順｜自分がすることを順番に確認

1. 01売る時期と希望を決めるいつまでに・いくら残したいか›
2. 02持ち主とローンを確認家の名義と借入残高を調べる›
3. 03売れそうな金額を聞く不動産会社に査定を頼む›
4. 04家の売り方を選ぶ買う人を探す・会社に売る›
5. 05頼む会社と価格を決める売却の依頼を正式に行う›
6. 06広告・家の見学に対応写真を整え、見学日を決める›
7. 07金額・日程を話し合う買いたい人の希望を確認する›
8. 08売買の契約を結ぶ約束の内容を読んで署名する›
9. 09引越し・返済の準備銀行と書類の手配を進める›
10. 10お金を受け取り鍵を渡す入金と名義変更の手続を確認›

気になる手順を選ぶと、その説明へ移動します。

ここでは、不動産会社に買う人を探してもらう売り方（仲介）を中心に説明します。不動産会社が直接買う「買取」では、一部の手順を省けます。

STEP01いつまでに売りたいか、手元にいくら残したいかを決める

ここでやること：売却の希望を家族で話し、メモにまとめます。

住み替えや、相続した家の整理など、売る理由を確認します。「高く売りたい」だけでなく、いつまでにお金が必要か、いつ引越しできるかも考えましょう。

• いつまでに売却代金を受け取りたいか
• いつなら引越しを終えて、家を空けられるか
• 費用とローン返済を引いた後、いくら残したいか

売却後に手元に残るお金を「手取り」といいます。売れた金額のすべてを、次の家の購入に使えるわけではありません。

先に新しい家を買う場合は、今の家が売れるまでの返済にも備えます。先に今の家を売る場合は、一時的な住まいが必要になることがあります。

金額の考え方は売った後に手元に残るお金の計算方法で確認できます。

STEP02家の持ち主と、住宅ローンの残りを確認する

ここでやること：誰の家として登録されているか、ローンがいくら残っているかを確認します。

家や土地の持ち主は、法務局の記録で確認します。この記録を「登記」といいます。住んでいる人と、記録上の持ち主が同じとは限りません。

• 夫婦やきょうだいの共有：家全体を売るには、原則として持ち主全員の同意が必要です。
• 亡くなった親の名義：誰が相続するかを決め、必要な名義変更を進めます。
• 住宅ローンが残っている：銀行に、残りの金額と返し終えるための手続を確認します。

名義変更の相談先は司法書士（登記の手続を扱う専門家）です。記録にある住所や名字が今と違う場合も、早めに伝えてください。

詳しくは家族と共有している家の売却、相続した家について相談する専門家をご覧ください。

STEP03いくらで売れそうか、不動産会社に調べてもらう

ここでやること：不動産会社に価格の目安を出してもらい、その理由を聞きます。

査定は「このくらいで売れそうです」という価格の見込みです。その金額で必ず売れるという約束ではありません。2〜3社など、比較できる範囲で相談しましょう。

資料だけで調べるのが「机上査定」、家の状態も見てもらうのが「訪問査定」です。本格的に売る価格を決めるときは、現地を見たうえで説明してもらいます。

• 「どうして、この金額になるのですか？」
• 「近くの似た家は、いくらで売れましたか？」
• 「売れなければ、いつ・何を見直しますか？」

近くの取引価格は国土交通省の不動産情報ライブラリでも調べられます。ただし、広さ・築年数・道路などが違えば価格も変わります。

広告に載っているのは「売りたい価格」です。実際に売れた金額とは分けて考えましょう。査定の金額・広告の金額・実際に売れた金額の違いも参考になります。

STEP04買う人を探してもらうか、不動産会社に直接売るかを選ぶ

ここでやること：価格・売るまでの時間・手間を比べて売り方を選びます。

仲介は、不動産会社に買う人を探してもらう方法です。直接買取は、不動産会社そのものに買ってもらう方法です。

仲介手数料は、売買を取りまとめた不動産会社に支払う報酬です。売り方は、仲介と買取の詳しい比較も見ながら決めましょう。

STEP05売却を頼む会社と、広告に出す価格を決める

ここでやること：不動産会社と、売却を手伝ってもらう契約を結びます。

会社に「売却を手伝ってください」と正式に依頼する契約を媒介契約（ばいかいけいやく）といいます。買う人と結ぶ売買契約とは別です。

• 1社だけに頼むか、複数の会社に頼むか
• 広告に出す価格と、写真・掲載先
• 売れ行きの報告をもらう頻度
• 仲介手数料の金額と、支払う時期

依頼の方法には3種類あります。まずは、「何社に頼めるか」「どのくらい報告があるか」を比べてください。

レインズは、不動産会社同士が売り物件を探すための情報システムです。登録されたら証明書を受け取り、売主用の画面でも内容を確認しましょう。

媒介契約の選び方とレインズで自分の物件を確認する方法も解説しています。

STEP06家を広告に出し、見学したい人に対応する

ここでやること：室内を整え、見学できる日を担当者に伝えます。

買いたい人が家の中を見に来ることを内覧といいます。住みながら売る場合も、見学できる日を決めて進められます。

• 玄関や水回りを掃除し、室内を明るくする
• 貴重品や、名前・住所の分かる書類を片付ける
• 見学した人の感想を担当者に聞く

売る前に、大きなリフォームや解体をする必要はありません。その費用に見合う効果があるか、今のまま買いたい人がいるかを先に相談しましょう。

問合せが少なければ広告や価格を見直します。見学はあるのに売れなければ、見送った理由を聞きます。雨漏りなどは隠さず伝え、修理した場合は記録を残してください。

住みながら売るときの見学準備と家を高く売るためにできることも参考にしてください。

STEP07買いたい人と、金額や日程を話し合う

ここでやること：購入の申込みが届いたら、価格と条件を担当者と確認します。

買いたい人から、希望価格や日程を書いた購入申込書（買付証明書）が届きます。通常、受け取っただけでは売買契約の成立にはなりません。ただし、やり取りの内容にもよるため、条件を整理する前に安易な約束はしないようにしましょう。

• いくらで買いたいか、いつ契約し、いつ残りのお金を払うか
• 相手は住宅ローンを使うか、審査は進んでいるか
• 家具の処分・修理・土地の測量などを、誰が負担するか

STEP08買う人と、売買の契約を結ぶ

ここでやること：分からない点を解消してから、契約書に署名などをします。

契約の前に、契約書と家の状態を伝える書類を確認します。知っている雨漏り、シロアリ、設備の故障などは、担当者へ正確に伝えてください。

通常、買う人には宅地建物取引士から、物件や取引の大切な条件について説明があります。これを「重要事項説明」といいます。売る側も、分からない約束を残したまま署名しないことが大切です。

• お金：契約時と最後に、それぞれいくら受け取るか。
• 日程：いつまでに引越しを終え、いつ鍵を渡すか。
• 取りやめる場合：どんな条件で契約をやめられるか。お金はいくら戻す・払うのか。
• 家の状態：残す設備や家具、直す箇所、引渡し後の不具合への対応。

契約時に受け取る手付金は、通常、売却代金の一部です。たとえば3,000万円の売買で手付金が150万円なら、後で受け取る残りは2,850万円です。

契約を取りやめるときの条件とお金、不具合を伝える方法と引渡し後の責任も確認してください。

STEP09引越しと、ローン返済・書類の準備をする

ここでやること：銀行・不動産会社・登記の専門家と、必要な準備を進めます。

残りの代金を受け取る日を決済日といいます。日程が決まったら、ローンを借りている銀行へ「家を売るので、一括で返したい」と連絡しましょう。

• 銀行に聞く：いつまでに申し込み、いくら返すか。必要な書類をどう受け取るか。
• 司法書士に聞く：本人確認や名義変更に必要な書類と、用意する期限。
• 不動産会社と確認：引越し、家具の処分、約束した修理が終わる日。

税金やマンションの管理費などを、売る人と買う人で分ける計算を精算といいます。計算をまとめた書類で、対象金額と負担する期間を確認してください。

固定資産税などの分け方は契約で決めます。「何月何日から数えるか」「引渡し当日をどちらが負担するか」も確認しましょう。この精算で、自治体へ税金を納める義務のある人が変わるわけではありません。

代金を受け取った後もしばらく住み続けたい場合は、契約前に相談が必要です。引越しを後にする「引渡し猶予」の注意点とローンが残っている家の売り方もご覧ください。

STEP10残りのお金を受け取り、鍵を渡す

ここでやること：入金を確認し、名義変更の手続と鍵の引渡しを進めます。

当日は、不動産会社・銀行・司法書士と事前に決めた順番で進めます。残りの代金が入ったことを確認してから、鍵の引渡しへ進むのが大切です。

1. 司法書士が、本人・売る意思・必要書類を確認する。
2. 買う人が、残りの代金などを振り込む。
3. 売る人が入金を確認し、ローン返済や費用の支払いを行う。
4. 司法書士が、名義変更や抵当権の登録を消す手続を申請する。
5. 契約で決めた条件に従い、鍵・説明書などと家を引き渡す。

名義変更などは、その日のうちに申請しても、完了するのは後日です。実際の順番は取引によって変わります。鍵を渡す日を別にする約束がある場合も、担当者と確認して進めましょう。

家を売るのに、どのくらいかかる？

「何か月で必ず売れる」とは決まっていません。買う人が見つかるまでの時間に加え、ローンの審査や引越し、名義変更の準備にも時間がかかります。

お金が必要な日から逆算して、不動産会社と予定を組みましょう。売却を頼む契約が3か月でも、3か月以内に家が売れるという意味ではありません。

期限を動かせない場合は、「この日までに買う人が見つからなければ、売り方を見直す」という日も決めておきましょう。

必要な書類｜最初から全部揃っていなくても相談できます

まずは、家を買ったときの書類、毎年届く固定資産税の通知、ローンの返済予定表を探してください。見つからない書類は、不動産会社にそのまま伝えて大丈夫です。

権利証・登記識別情報は、家を買ったり相続したりして、所有者の登録をしたときに受け取る重要な書類です。見つからなくても、すぐに「売れない」と決まるわけではありません。別の本人確認手続が必要になるため、早めに司法書士へ伝えましょう。

印鑑証明書は登記の手続で通常、発行後3か月以内のものを使います。早く取りすぎず、司法書士の案内に従ってください。必要書類の詳しい一覧と取得先も確認できます。

いくらかかる？ 売れた金額と、手元に残るお金は別です

家が3,000万円で売れても、3,000万円を自由に使えるわけではありません。ローンの返済と、売るための費用を差し引いて考えます。売った後に払う税金があれば、その分も残しておきましょう。

例｜3,000万円で売れたら、いくら残る？

ここでは、ローンが1,800万円残っている自宅を売る場合で考えます。売買代金に建物の消費税が含まれない例です。

仲介手数料を通常の上限で計算すると、（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円です。

手元に残るお金と、税金の計算上の利益は別です。住宅ローンの返済額を、そのまま税金の計算で引くことはできません。詳しくは手取り額の計算方法をご覧ください。

家を渡した後も、税金の確認と書類の保管を忘れずに

引渡し後は、電気・ガス・水道・保険などの終了日を確認します。マンションでは管理会社への連絡も必要です。不要な口座引落しが続いていないかも見ておきましょう。

家を売ったときの税金は、売却代金の全額にかかるわけではありません。購入にかかった費用や、売るための費用などを差し引いて計算する利益を譲渡所得（じょうとしょとく）といいます。

建物の購入費用は、税金の計算では使っていた期間などに応じた調整が必要です。そのため、「買った金額より安く売ったから、必ず税金はゼロ」とは限りません。購入時の契約書も残してください。

確定申告は、所得や税額を計算して税務署へ知らせる手続です。新しく買う家の住宅ローン控除と一緒に使えない場合もあるため、売る前に税務署・税理士へ確認しましょう。

詳しい条件は、国税庁の売却益にかかる税金の案内と自宅を売ったときの特例をご覧ください。損が出た場合も、税金を軽くする制度を使うために申告が必要なことがあります。

初めての売却で、特に気をつけたい4つのこと

1. 「高く売れます」だけで会社を決めない。その価格になる理由を聞きましょう。
2. 土地の境目を後回しにしない。境目がはっきりしない土地や塀・雨どいなどが隣へはみ出している場合は、早めに相談します。
3. 契約日と、残りのお金を受け取る日を分けて考える。引越しや次の家の購入費用は、入金日に合わせて準備します。
4. 先に解体や大きな修理をしない。お金をかける前に、そのまま売る方法も比べましょう。

自分の家に近いケースを、もう少し詳しく読む

• 相続した空き家を売りたい
• 住宅ローンがまだ残っている
• マンションの管理費などをどう分けるか知りたい
• 土地の中に古い基礎や配管などが残っている
• 人に貸している家を売りたい
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初めて家を売る方からよくある質問

まずは、この3つをメモして相談しましょう

• いつまでに売りたいか、いつ引越しできるか
• 住宅ローンがいくら残っているか
• 費用を払った後、いくら手元に残したいか

相談するときは、「初めて売るので、私がすることを順番に教えてください」と伝えて大丈夫です。書類の名前や手続が分からないまま、一人で進める必要はありません。

参考資料・情報の確認日

• 国土交通省｜不動産情報ライブラリ
• 国土交通省｜不動産取引に関するお知らせ（媒介契約・仲介手数料）
• 国土交通省｜宅地建物取引業法関係
• 法務省｜住所等変更登記の義務化
• 法務省｜相続登記の申請義務化
• 国税庁｜不動産譲渡契約書等の印紙税の軽減措置
• 国税庁｜土地・建物を譲渡したときの譲渡所得
• 国税庁｜マイホームを売ったときの特例
• 大阪市｜固定資産税等の売主・買主間の按分に関するQ&A

情報確認日：2026年11月10日。編集：SPGメディア／不動産エキスパート。期間・手取りの例は理解のための仮定です。実際の手続・費用・税制の適用は個別条件で異なるため、担当の不動産会社・司法書士・税理士等へ確認してください。