地中埋設物がある土地は売れる？調査・撤去費用・契約不適合責任

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更地だと思って売った土地から、工事中にコンクリートのガラや古い排水管が見つかることがあります。目で見えないため、事前にすべて見つけるのは容易ではありません。売主も買主も、どこまで調査して何を約束したかを残すことがトラブル防止につながります。

地中埋設物にはどんなものがある？

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売却前に何を調べるべき？

売主が過去の土地利用を把握していても、埋設物がすべて分かるとは限りません。まずは記録から分かること・分からないことを分けます。試掘や地中レーダー調査を行うかは、土地の用途・買主の建築計画・取引条件・費用を踏まえて判断します。

• 旧建物・倉庫・工場・浄化槽・井戸などの使用履歴
• 建物解体の工事契約書、写真、産業廃棄物処理の記録など
• 地積測量図、敷地図、給排水設備図、自治体・管理者の資料
• 売主や前所有者が知っている工事・埋戻しの経緯
• 買主が建てる建物の位置・基礎の深さ・地盤改良の予定
• 調査が必要な場合の範囲・費用・結果の開示方法

とくに『建物解体更地渡し』では、何をどこまで撤去する約束かが重要です。建物を壊したことと、地下のすべてを撤去したことは同じではありません。古家付き土地を解体して売る場合の判断とも照らし合わせてください。

調査は「資料確認 → 現地確認 → 必要に応じた専門調査」の順に

※調査方法は土地の履歴と用途で変わります。地中レーダーや試掘がすべての売却に必要という意味ではありません。不動産売却で準備する書類一覧も参考にしてください。

契約不適合になるかは「契約内容と用途」で変わる

例えば同じ埋設管でも、建築を妨げる位置にあるか、使用中か、買主へ事前に説明されていたか、契約書でどのような土地として合意したかで評価は変わります。不動産流通推進センターが紹介する裁判例には、地中配管や塀の基礎が見つかったものの、住宅建築への大きな支障などが認められず、売主の契約不適合責任を否定した事案もあります。

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上記は判断方法を示すための仮定です。特定のケースで責任の有無を結論付けるものではありません。重要な既知の事実を隠すと、免責特約があっても責任を争われるおそれがあります。

撤去・代金減額・損害賠償・解除は、それぞれ要件が異なる

契約不適合がある場合、買主は撤去などの追完を求めることがあります。原則として相当の期間を定めて追完を求めても履行されなければ代金減額を検討します。追完が不可能な場合などは例外があります。損害賠償は売主の帰責事由、解除は不適合の程度や催告の要否なども問題になります。「見つかったので直ちに全額請求・解除できる」とは限りません。

地中埋設物を発見した時期別の対応

契約前に発見した場合

• 現場写真と簡単な位置図に日付を残し、担当宅建業者へ共有
• 必要なら専門家に種類・用途・範囲と安全性を確認
• 撤去するか現状で売るか、買主へ価格と条件を説明
• 撤去の範囲、期限、費用負担、判明しなかったものの扱いを契約に明記

契約後・引渡し前に発見した場合

解体中に見つかったときは、工事業者・売主・仲介会社から買主へ状況を共有し、契約で約束した状態まで撤去できるかを確認します。工期や費用が変わる場合は、撤去範囲・負担者・引渡し日を協議し、変更合意を書面に残します。発見だけで契約が自動的に解除されたり、決済日が当然に延びたりするものではありません。

引渡し後の工事で発見した場合

• 工事の安全を確保し、位置・種類・状況を写真・記録に残す
• 無断で撤去・処分を進める前に、必要に応じ所有者・管理者・専門家へ確認
• 売買契約書・重要事項説明書・物件状況報告書の記載を確認
• 売主と仲介会社に速やかに連絡し、調査範囲と撤去見積を整理
• 原因・支障・費用・契約条件を基に責任分担を協議し、必要に応じ法律専門家へ相談

契約前にそろえる6つの確認事項

• 既知の埋設物：種類・位置・深さ・数量を、写真や図面の番号と対応させる。
• 調査した範囲と未調査箇所：確認できていないことを「存在しない」と記載しない。
• 撤去する物・残す物：旧基礎、浄化槽、配管、ガラなどを具体化する。
• 費用と追加工事：当初費用、追加判明時の連絡先、見積確認と発注の手順を決める。
• 完了確認と期限：写真・処理記録、埋戻しの確認方法、決済・引渡し日をそろえる。
• 引渡し後の対応：通知期限・通知方法・責任の範囲を、適用法令と照合する。

これは特約を検討するためのチェック表です。免責や費用上限を決める場合は、売主・買主の属性による法的制限も確認し、個別の条文は仲介会社や弁護士と調整してください。

地中埋設物の調査・撤去費用はどう見積もる？

撤去費用は、埋設物の材質・量・深さ、重機が入れるか、隣地建物や道路との距離、土砂搬出・処分、再埋戻しなどで大きく異なります。全国共通の一律単価で断定せず、調査・撤去・処分・埋戻し・追加工事の可能性を見積書で分けましょう。

• 一式見積だけでなく数量・施工範囲・処分先を確認
• アスベスト・油類などが疑われる場合は専門業者による適切な調査・処理を優先
• 工事の再開期限と契約の決済・引渡し期限が矛盾しないか確認
• 追加埋設物を見つけたときの連絡と追加費用の決め方を記録

総額と一緒に確認したい見積項目

調査費も撤去費も、同じ面積なら同額になるわけではありません。相見積りでは、図面・写真・予定用途を同じ条件で渡し、税込・税別、数量の仮定、含まれない工事をそろえて比べます。現地未確認の概算には、どこまで含むかを必ず確認しましょう。

比較例：60万円の見積りが75万円より安いとは限らない

以下は見積りの読み方を示す架空の計算例で、相場・実績ではありません。すべて税込と仮定し、A社が撤去60万円・運搬処分15万円・埋戻し10万円なら合計85万円です。B社が同じ数量・施工範囲の撤去、運搬処分、埋戻し込みで75万円なら、比較するのは60万円対75万円ではなく、85万円対75万円です。追加発見時の費用は、この比較とは別に確認します。

引渡し後に撤去費を請求されたとき、売主・仲介会社が確認したいこと

撤去費の見積額だけを見て支払う・拒むと判断するのは早計です。工事の安全を優先しつつ、埋設物の存在・撤去範囲・実際に増えた費用を資料で分けて確認します。

• 発見日・位置・深さ・種類・数量を、施工前後の写真や図面で確認する。
• 安全確保と緊急措置を除き、追加撤去の前に関係者で現況と処理方針を共有する。
• 撤去・搬出・処分の明細、該当する場合は産業廃棄物管理票（マニフェスト）等の処理記録を確認する。
• 通常の建築工事で生じる費用と、埋設物のために追加発生した費用を分け、契約内容と照合する。

全日本不動産協会も、埋設物の発見時には現地での存在確認や処分記録の確認を勧めています。参考：埋設物の撤去費用請求をめぐるトラブル事例。

地中埋設物がある土地の売却方法を比較

「先に全部撤去してから売る」だけが選択肢ではありません。建築予定、調査資料、工事の見積り、価格条件を比べて選びます。次の表は一般的な検討の整理で、どの方法でも重要な既知情報の開示が前提です。

※スマートフォンでは表を左右にスクロールできます。価格の決め方は査定額と売出価格の違いも参照してください。

よくある質問

Q．地中埋設物があっても現況有姿・契約不適合責任免責で売れますか？

売却できる場合はありますが、「現況有姿」と「契約不適合責任の免責」は同じではありません。残置物と未調査箇所を具体的に説明し、責任の扱いを合意する必要があります。知りながら告げなかった事実や、宅建業法・消費者契約法による制限にも注意してください。

Q．埋設物が見つかったら売主は必ず撤去費を払いますか？

必ずしもそうではありません。買主の利用目的、契約内容、埋設物の位置・支障、説明の有無などを確認して判断します。

Q．解体業者が『きれいに更地にした』と言えば安心ですか？

工事範囲と地中の状況がどこまで確認されたかが重要です。解体写真・工事明細・処分記録の有無を確認し、確認できない部分を断定しないことが大切です。

Q．地中埋設物がある土地の調査は必ず必要ですか？

全件一律の専門調査が必要というわけではありません。まず利用履歴・解体資料・配管図と現況を確認し、買主の用途や疑義の程度に応じて調査範囲を検討します。未調査の部分は未調査と明示します。

Q．地中埋設物と土壌汚染は同じ問題ですか？

別の問題です。古い基礎や配管の残置と、土壌に有害物質が含まれる問題は調査・処理方法や適用法令が異なります。工場跡地や油タンク跡などの履歴がある場合は、地中障害物の有無に加えて土壌汚染の専門調査の要否を確認してください。

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