不具合のある中古住宅は売れる？契約不適合責任と告知書をやさしく解説

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家を売ろうとしたら天井に雨染みが見つかった。以前、水漏れを修理したことがある。まずは状態を記録し、仲介会社に伝えるところから始めましょう。法律の用語は、売主に必要な意味から説明します。

契約不適合責任とは、どんな責任？

契約で約束した内容と、引き渡した家の状態が違うときに、売主が負うことのある責任です。「けいやく・ふてきごう・せきにん」と読みます。

4つがいつでも自由に認められるわけではありません。修理を求める手順、不具合の程度、売主側の責任原因など、請求ごとに条件が異なります。

「現況渡し」と「責任を負わない」は別

現況渡しは、一般に今の状態で家を引き渡すことです。免責は、一定の責任を負わないという取り決めです。意味が違うため、契約書では別々に確認します。

また、売主自身が宅建業者か、個人かで適用されるルールが異なります。仲介会社が不動産会社というだけで、売主が宅建業者になるわけではありません。

宅建業者が売主で買主が宅建業者ではない場合、契約不適合責任について買主に不利な特約を設けることには法律上の制約があります。事業者と消費者の契約では、消費者契約法の確認も必要です。免責の範囲は契約ごとに確認してください。

契約不適合責任はいつまで？通知期限を確認

中古住宅の雨漏りなど、種類・品質に関する不具合では、まず「売主の立場」と「契約の特約」を確認します。以下は2020年4月1日以降に締結した売買契約についての基本的な整理です。

売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、民法566条の1年の通知制限には例外があります。また、知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても責任を免れません（民法572条）。個人でも事業として売る場合などは、消費者契約法の適用も確認します。

「知らせる期限」と「請求権の時効」は別

1年以内に通知すれば、いつまでも請求できるわけではありません。請求権には、原則として権利を行使できることを知った時から5年・権利を行使できる時から10年という消滅時効も関係します（民法166条）。期限の数え方や時効の更新などは個別事情で変わるため、期間だけで責任の有無を判断しないでください。

参照：民法166条・566条・572条／宅地建物取引業法40条・78条。仲介会社が入るかではなく、売主自身が宅建業者かどうかを確認します。

売却前に記録したい不具合

写真、見積書、工事報告書、保証書をまとめます。「古いから問題ない」「修理したから完全に直った」と、自分の推測だけで断定しないでください。

告知書は「今・過去・不明」を分けて書く

告知書（物件状況報告書）は、売主が知っている家や土地の状態を買主に伝える書類です。仲介会社の書式を使い、質問に沿って事実を記入します。

「分からない」と書けば何も調べなくてよい、という意味ではありません。確認できる資料を集め、必要な調査を担当者・専門家と相談します。契約後に新しい不具合が分かった場合も、引渡しまで黙っておかず、すぐ伝えましょう。

修理して売る？そのまま売る？

高額な工事を頼む前に、古家を残すか解体するか、最終的な手取りも確認しましょう。

建物の点検を受ければ、全部安心？

インスペクションは、建物の状態を調べる点検・調査です。宅建業法の建物状況調査に当たる既存住宅状況調査では、一定の資格・講習要件を満たす建築士が、定められた範囲と方法で調べます。

ただし、すべての配管内部・壁の中・設備を確認できるわけではありません。調査と、修理工事や保証は別です。依頼前に「調べる場所」「調べられない場所」「追加の調査が必要な場合」を聞きましょう。

雨漏りの原因や配管の状態など、通常の調査で分からない点は、専門業者の追加調査が必要になる場合があります。

契約前・引渡し後にすること

引渡し後に「水漏れした」と連絡が来たら

1. 発見日、場所、写真、症状を確認し、記録を残す。
2. 仲介会社へ連絡し、契約書・告知書・設備表を確認する。
3. 原因調査、応急対応、費用負担を関係者で整理する。
4. 責任で意見が分かれる場合は、弁護士などへ相談する。

安全確保や被害を広げない応急対応は優先します。そのうえで「必ず全部払う」「一切責任はない」と即答せず、契約内容と発生原因を確認しましょう。

よくある質問

売主が知らなかった不具合なら責任はない？

知らなかったことだけで、すべての責任がなくなるとは限りません。契約内容や免責特約、請求の種類などによって判断が変わります。

買主がリフォームするなら説明はいらない？

知っている不具合は伝えます。リフォーム予定があることと、どの不具合を買主が引き受けたかは別です。

どの家も引渡しから同じ期間、責任を負う？

一律ではありません。民法上の通知期間、契約の特約、売主が宅建業者かどうかなどで異なります。通知の期限と消滅時効も別の問題なので、契約書で具体的に確認してください。