賃貸中の物件を売却する方法｜オーナーチェンジの価格・入居者対応・注意点
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不動産エキスパート
共有名義の不動産を売却するには？相続・離婚・持分売却の注意点
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親子・兄弟・夫婦などで共有名義になっている不動産は、単独名義の不動産と同じ手順では売れません。最初に確認すべきことは「物件全体を売るのか、自分の共有持分だけを売るのか」です。ここを分けると、必要な同意や手続きが見えてきます。
先に結論
不動産全体の売却には、原則として共有者全員の合意が必要です。 一方、自分の共有持分だけなら、原則として他の共有者の同意なしで譲渡できます。ただし、持分だけを買う人は利用・管理の制約を受けるため、物件全体の価格に持分割合を掛けた額で売れるとは限りません。
全体売却・持分売却・合意形成を整理
家・土地の全体を売る原則、共有者全員の意思をそろえる
自分の持分だけ売る原則、単独処分は可能だが買主層は限定的
話し合いが進まない名義・利用状況を整理し専門家に相談
※ 共有名義と住宅ローンの契約者は必ずしも一致しません。抵当権・連帯債務なども別に確認します。
共有不動産でできること・できないこと
↔ 比較表は左右にスワイプして確認できます| 行為 | 原則として必要な同意 | 注意点 |
|---|---|---|
| 不動産全体を第三者へ売却 | 共有者全員 | 契約・引渡しに必要な署名や登記を確認 |
| 自分の持分だけを譲渡 | 原則として本人の判断で可能 | 買主は共有関係に入るため価格が下がる場合がある |
| 共有者の一人が他の持分を買い取る | 売る側と買う側の合意 | 価格・資金調達・税務・名義変更を整理 |
| 通常の管理行為 | 持分価格の過半数で決める場合がある | 処分行為とは区別する |
| 共有物分割の請求 | 協議がまとまらなければ裁判上の手続もある | 事案に応じて専門家に相談 |
表はスマートフォンで横にスクロールできます。
民法では共有物の使用・管理・変更・分割を区別しています。「持分の過半数があれば家全体を売れる」という理解は誤りです。
まず登記簿と所有関係を確認する
- 登記事項証明書：登記上の共有者、持分割合、抵当権などを確認する。
- 本人の意思：売却に賛成か、希望価格・時期は一致しているかを確認する。
- 相続が絡む場合：亡くなった登記名義人の相続人と遺産分割状況を整理する。
- ローンと担保：誰が債務者・連帯保証人か、完済額と抵当権抹消の条件を金融機関に確認する。
- 費用分担：仲介手数料、測量、解体、税金、司法書士費用の負担を決める。
相続で共有になっている家を売る方法
遺産分割前なら、相続人と権利関係を整理する
相続登記が未了であれば、遺言や遺産分割協議の状況を確認します。相続人の一部だけで全体売却を決めることはできません。司法書士に登記手続きを相談し、相続人間の意見が対立する場合は弁護士など適切な専門家につなぎましょう。
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。それより前に始まった相続も一定の期限で対象となります。相続人申告登記は義務履行のための簡易な制度ですが、それだけで買主へ売却できる名義が整うわけではありません。
遺産分割後に共有登記をしたなら全員の売却意思を確認する
たとえば兄弟2人が2分の1ずつ登記されている場合、家全体の売却には双方の合意が必要です。売買代金を持分割合で分けるだけでなく、測量や修繕費の負担も合意しておくと決済時の争いを防ぎやすくなります。
離婚で夫婦共有の家を売るときの注意点
夫婦共有では登記持分と住宅ローンの契約が一致しない場合があります。離婚協議で「家は夫が使う」と合意していても、抵当権・ローン債務・名義変更は別の問題です。金融機関の承諾や売却時の一括返済が必要になることがあります。
- 持分の割合と財産分与の取り決めを分けて確認する
- ペアローン・連帯債務・連帯保証の条件を確認する
- 売却代金からローンを完済できない場合は事前に金融機関へ相談する
- 居住者の退去、鍵の引渡し、付帯設備の扱いを文書で決める
自分の持分だけを売るといくらになる？
例えば3,000万円の物件を2人が各2分の1ずつ所有していても、持分単独の売却価格が必ず1,500万円になるわけではありません。持分購入者は他の共有者と管理・使用を調整する必要があり、対象物件全体を自由に処分できないためです。
2つの売却方法を比較
全員で物件全体を売却：一般の居住用・投資用として幅広い買主を探せる可能性があります。
自分の持分だけを譲渡：他の共有者の同意がない場面で選択肢になりますが、価格や買主層に制約が出やすくなります。
自分の持分だけを譲渡：他の共有者の同意がない場面で選択肢になりますが、価格や買主層に制約が出やすくなります。
持分専門の買取業者へ売る際は、価格の根拠、共有者への連絡方法、契約後のトラブルの可能性を慎重に確認してください。急いで契約する前に複数の選択肢を比較しましょう。
共有者が売却に反対・連絡不能ならどうする
↔ 比較表は左右にスワイプして確認できます| 状況 | 主な検討手順 | 相談先の例 |
|---|---|---|
| 金額だけ折り合わない | 複数査定・手取り試算を示し、合意条件を探る | 仲介会社・必要なら弁護士 |
| 共有者が物件を使いたい | 他の共有者の持分買取り・代償金などを協議する | 弁護士・税理士 |
| 共有者の所在が分からない | 調査と、法定の裁判手続の適用可能性を検討する | 弁護士・司法書士 |
| 遺産分割そのものが未成立 | 相続人全員で協議し、難しい場合は家庭裁判所の手続を検討する | 弁護士・司法書士 |
| 登記上の共有で分割協議がまとまらない | 共有物分割請求の可否を専門家と検討する | 弁護士 |
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所在不明共有者に関する新しい裁判手続など、例外的な仕組みもあります。ただし、誰でも簡単に他人の持分を売却できるという制度ではありません。要件や公告等の手続きを個別に確認する必要があります。
売却開始から決済までの実務チェック
- ① 権利関係：登記・相続・持分・抵当権を確認する
- ② 共有者の合意：売出価格・下限価格・引渡条件・窓口担当を決める
- ③ 物件調査：境界・接道・建物状態・賃貸中かどうかを整理する
- ④ 媒介契約：誰が売主として署名し、報告を受けるかを明確にする
- ⑤ 売買契約：契約当事者と本人確認、税金・費用分担を確認する
- ⑥ 決済：代金の分配先・ローン返済・登記・鍵の引渡しを事前にすり合わせる
共有名義の売却で後悔しない3つの判断軸
- 価格：全体売却と持分売却では買主層が異なるため、別々に見積もる
- 時間：相続登記、共有者の意思確認、融資・裁判手続などに要する期間を見込む
- 関係：家族間のトラブルを増やさないため、重要な合意を記録し専門家の役割を明確にする
よくある質問
共有者の一人が反対すると家全体は売れませんか？
原則として全体売却には全員の同意が必要です。反対理由を整理し、持分の買取りや分割など他の方法を専門家と検討します。
共有持分だけなら勝手に売れますか？
自分の持分は原則として他の共有者の同意なしで譲渡できます。ただし担保・契約上の約束・相続関係など個別の事情を確認し、後のトラブルにも注意してください。
兄弟が遠方に住んでいても売れますか？
売却の意思が一致していれば進められる可能性があります。本人確認、署名、委任状、登記書類などを司法書士・仲介会社と事前に調整しましょう。
共有者が亡くなって登記がそのままの場合は？
相続人と相続登記の状況を確認する必要があります。相続登記義務化の期限も意識し、司法書士等に相談してください。
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一次情報・参考資料
※2026年10月時点の一般的な制度説明です。共有・相続・離婚に関する権利関係や税務は事案ごとに異なるため、弁護士・司法書士・税理士等に個別にご相談ください。
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