不動産売却の手取りはいくら？諸費用・税金・住宅ローン残債をシミュレーション
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不動産エキスパート
古家付き土地は解体して売るべき？現況渡し・更地渡しの費用と判断基準
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古い家が残る土地を売るとき、売主が先に解体すれば高く売れるとは限りません。古家付きのまま購入したい人もいれば、住宅を新築するため更地を望む人もいるためです。解体後に増える売却価格と、解体・測量などの追加負担を比較して判断するのが基本です。
先に結論
現況のままで売る査定と更地渡しを条件にした査定を両方取り、価格差が費用・期間・税務面の負担を上回るかで選びます。売主が解体を先行すると資金とリスクを先に負うため、買主の希望が明確になる前に急いで壊す必要はありません。
解体前に3つの売り方を比べる
古家付き・現況売却先行解体費を抑え、建物を生かす買主も探せる
更地渡しの契約買主との合意後に解体範囲と費用負担を確定
先行解体して販売価格上昇の根拠と資金・税務面を確認してから
※ 古家付きと更地渡しの査定額は、解体・測量・税金・引渡し条件をそろえて比較します。
「古家付き現況渡し」「更地渡し」「解体後販売」の違い
↔ 比較表は左右にスワイプして確認できます| 方法 | 売主の主な負担 | 向く状況 |
|---|---|---|
| 古家付き・現況渡し | 原則として建物を残して引渡す条件を交渉。残置物や不具合の説明は必要 | 解体費を先に出したくない、建物を使う買主も探したい |
| 更地渡しの契約 | 売主が引渡しまでに解体・整地する義務を負う内容が一般的 | 買主が新築用地として購入し、解体条件を希望 |
| 解体してから販売 | 売れる前に費用を支払い、更地として広告する | 購入層や価格上昇の根拠が明確で、資金・時期に余裕がある |
表はスマートフォンで横にスクロールできます。
「古家付き土地」という広告表示だけで、契約不適合責任や撤去義務が自動的になくなるわけではありません。何を残し、何を撤去し、どの状態で引き渡すかを売買契約書で明確にします。
解体費用をかけると本当に手取りは増える？
以下は比較の考え方を示す架空のモデルケースです。仲介手数料、譲渡所得税、個別の精算金は含まず、売却価格も実際の市場価格を保証するものではありません。
↔ 比較表は左右にスワイプして確認できます| 項目 | 古家付き現況売却 | 更地渡し |
|---|---|---|
| 想定成約価格 | 1,900万円 | 2,150万円 |
| 解体費（仮定） | 0万円 | 220万円 |
| その他の追加費用（仮定） | 20万円 | 20万円 |
| この表の費用控除後 | 1,880万円 | 1,910万円 |
| 差額 | — | ＋30万円 |
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この例では、更地価格が250万円高くても解体費などを考えると差は30万円です。さらに解体期間中の維持費や売却の遅れ、契約条件を考える必要があります。価格上昇が解体費に届かない場合は現況売却が合理的なこともあります。
更地渡しを決める前のチェック項目7つ
- ① 解体見積り：母屋だけでなく塀、植栽、土間、埋設物、残置物の扱いも確認する。
- ② アスベスト：法令上の事前調査と、一定規模での調査結果の報告・適正処理を確認する。
- ③ 境界・測量：隣地境界や越境物、確定測量の必要性を調査する。
- ④ 接道・再建築：前面道路や接道状況によって建てられる建物が変わり得る。
- ⑤ 地中埋設物：既存の基礎・浄化槽・井戸・配管など追加費用の可能性を見込む。
- ⑥ 固定資産税：住宅を取り壊した後の土地の課税が変わる可能性を確認する。
- ⑦ 買主の意向：工務店・建売業者・個人の買主で望む引渡条件が違うことを把握する。
アスベストの「80㎡」は事前調査の要否ではない
解体工事では原則として石綿含有の有無の事前調査が必要です。床面積80㎡以上の解体工事などは、事前調査結果の報告対象となります。80㎡未満なら調査不要、という意味ではありません。調査者の資格や追加費用も解体業者に確認してください。
解体すると固定資産税が必ず6倍になる？
住宅用地の特例が外れて土地の税負担が増える場合はありますが、すべての土地で一律6倍になるわけではありません。税額は土地の状況や負担調整等で変わります。毎年1月1日の賦課期日の状態が関係するため、解体予定日を自治体の資産税担当に相談しましょう。
売買契約で確認したい「更地渡し」の条件
↔ 比較表は左右にスワイプして確認できます| 契約で決める点 | 確認する具体的内容 |
|---|---|
| 解体する範囲 | 母屋・附属建物・塀・土間・樹木・地中基礎をどこまで撤去するか |
| 費用負担 | 建物解体、残置物、測量、想定外の埋設物に誰が対応するか |
| 引渡し期限 | 工事期間、近隣対応、延期の扱いをどうするか |
| 境界・越境 | 境界明示の方法、隣地立会い、越境物の対応 |
| 登記 | 建物滅失登記などの手続と負担者 |
| 契約不適合 | 知っている不具合・地中埋設物等をどう説明し、責任範囲を定めるか |
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更地渡しの約束をしてから解体業者に見積もりを取ると、想定外の費用や工期の問題が発生しかねません。特に連棟住宅、接道が狭い土地、重機が入りづらい場所などは工事条件を先に確認することが重要です。
売主はどの順番で判断すべき？
- 最初：法規制・境界・建物の現状を整理する
- 次に：古家付きと更地渡しの2条件で査定・買主層を比較する
- その後：解体業者に現地確認と複数見積りを依頼する
- 契約前：費用負担・引渡し・残置物・地中埋設物の条項を確認する
- 最後：手取り・売却期間・税務面を比較して決める
売却の現場では「買主が誰か」で最適解が変わります。建物をリフォームして使いたい買主には古家が価値を持つこともあり、建替え前提の買主には解体費を差し引いた価格で検討されることもあります。最初から一つの方法に決めつけないことがポイントです。
よくある質問
築50年の家は解体しないと売れませんか？
必ずしも解体は必要ありません。建物を使う需要、土地の建築条件、解体コストを比較して売り方を決めます。
更地渡しの解体費は売主が払いますか？
契約条件によります。売主が更地渡しを約束する場合は通常売主側の工事負担を見込みますが、取引条件により異なるため契約書で明確にします。
解体前に確定測量した方がいいですか？
境界標や塀が工事で失われるおそれがあるため、事前に測量・土地家屋調査士と作業順序を相談することが有効です。確定測量が必要かは物件と契約条件で異なります。
現況渡しなら雨漏りやシロアリを知らせなくてもいいですか？
いいえ。現況渡しという表示だけで既知の不具合の説明が不要になるわけではありません。契約不適合責任の扱いも含めて告知・契約条件を整理してください。
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※解体・測量・税務は自治体、土地形状、建物の状況で変わります。2026年10月時点の公表情報に基づく一般解説です。
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