住宅ローンが残っている家は売れる？完済・抵当権抹消・オーバーローンの対処法

不動産エキスパート｜売主の判断と準備に役立つ実務ガイド
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「残りのローンが3,000万円。家の査定も3,000万円なら売れる？」という相談では、査定額と完済金額だけを比べても答えは出ません。売却費用や決済の順番も含めて、売主が確認する順番を整理します。

売却できるかは「完済と抵当権抹消」で判断

抵当権とは、返済できなくなった場合に、金融機関などが家や土地の売却代金から優先的に返済を受けるための権利です。住宅ローンを借りたときに設定されるのが一般的で、完済後などにその記録を消す手続を「抵当権抹消」といいます。登記は、所有者や権利を法務局が管理する公の記録です。買主が通常の住宅ローンを使って購入する取引では、引渡しまでに売主側の抵当権を抹消できる条件を整える必要があります。買主から受け取る残代金（売買代金から受領済みの手付金などを引いた残額）を使い、決済の場で完済と抵当権抹消を進めるケースもあります。

※ 表が画面に収まらない場合は、表の中を左右にスクロールできます。

なお「住宅ローンの契約者」と「登記上の不動産の所有者」は一致しないこともあります。共有名義やペアローンは所有者全員の意思、債務者・保証人、各抵当権を別々に整理します。詳しくは共有名義の不動産を売るときの注意点をご覧ください。

オーバーローンは、ローン残高が想定売却価格を上回る状態を指します。ただし、残高が価格を下回っていても、売却費用を引くと資金が不足する場合があります。

3,000万円で売る場合の不足額シミュレーション

売り出す前に金融機関へ確認したい6項目

1. 借入れの残高と、売却予定日の一括返済予定額（利息・手数料を含む）。
2. 完済を申し込む期限。事前申請・必要書類・連絡先。
3. 抵当権抹消に必要な書類を、いつ・誰へ渡すか。
4. 売却代金の入金とローン返済の手順、決済場所・振込方法。
5. 売却代金で不足するとき、自己資金以外の対応が認められるか。
6. 住み替えを予定する場合、次のローン審査と現住宅ローンの関係。

抵当権を抹消する登記の準備は、金融機関・司法書士・仲介会社で日程をすり合わせます。ローンを完済しただけでは登記記録から抵当権が消えるわけではないため、抹消登記が必要です。決済日には完済・書類受領・登記申請の準備をそろえますが、法務局の登記処理がその場で完了するという意味ではありません。完了後の登記内容も確認しましょう。

通常売却と任意売却を混同しない

通常売却は、売主が自ら売却条件を決め、引渡し時に担保を外せる見込みがある取引です。一方、返済が難しく、売却代金でその家を担保にしたローンなどを返しきれないときは、抵当権を持つ金融機関などと相談して売却する方法が検討されることがあります。これを一般に「任意売却」と呼びます。

• 任意売却は金融機関が必ず応じる制度ではありません。
• 売却すれば残った債務が自動的に消えるわけではありません。
• 延滞、保証会社、他の担保権者、税金の差押え等がある場合は手続が複雑になります。

返済を続けるのが難しいと分かった段階で、延滞を放置せず金融機関や専門家へ相談します。

不動産会社への売却依頼（媒介契約）から決済までの段取り

1. 残高証明と登記事項証明書を確認する。
2. 現況・ローン・売却時期を同じ条件にそろえて複数査定を比較する。
3. 売出価格と、最低限確保したい決済資金を区別して決める。
4. 購入希望者から価格・条件を示す申込み（買付）が入ったら、金融機関・司法書士と完済・抹消の実行日を調整する。
5. 売買契約で決済日、抹消義務、引渡し条件を確認する。
6. 決済日に残代金を受領し、返済・抵当権抹消・所有権移転を進める。

具体的な必要書類は不動産売却の必要書類一覧、売却後の手残りは手取りシミュレーションで確認できます。

よくある質問

Q．ローンがあと1,000万円残っていても売りに出せますか？

売却活動を始めること自体は可能です。ただし、買主への引渡しまでに完済・抵当権抹消を実行できる資金と手続きを確認してください。

Q．買主の手付金で住宅ローンを返してもよいですか？

手付金をどう管理・充当するかは契約条件や金融機関との調整が必要です。決済時に不足が生じないよう、仲介会社と司法書士に確認してから扱いましょう。

Q．査定額がローン残高より高ければ安心ですか？

いいえ。査定額は成約価格ではなく、仲介手数料やその他の費用も差し引く必要があります。

Q．住み替えローンで不足分を借りられますか？

一部の金融機関に関連商品がありますが、物件・返済能力・審査によります。借入れできる前提で契約しないでください。

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